为了解珠海市物业管理的发展现状和存在问题，进一步提高物业管理水平，国家统计局珠海调查队联合农工党珠海市委和香洲区城市监督管理局年前在市区范围内开展“珠海物业管理调查”，调查结果显示，居民对物业服务水平的总体满意率只有33.6%。只有25%的小区成立了业主委员会。六成受访者感觉《珠海市物业管理条例》实施后的变化不大。此外还存在“业主参与社区管理积极性不高”，“小区管理出现问题投诉无门”，“业主委员会在发挥保障业主利益，提升所在小区的物业管理水平方面的作用还不强”等各种情况，而在种种的问题当中，物业管理收费价格和小区维修资金的设立又成为问题的关键所在。

受访者对物业管理的满意度不高

此次调查分为问卷调查与社区座谈调研两部分。问卷调查分为居民版与企业版两种。根据随机原则，在香洲区范围内抽取50个社区，再由社区随机抽取10户，共500户居民接受调查。同时，在香洲区300多家物业服务企业中抽取60家(实际回收了59份问卷)作为企业版问卷的受访者。居民版问卷的调查主要委托了北京师范大学珠海分校应用数学学院的180名在校大学生直接上门入户对调查对象进行问卷调查。调查内容包括：一是珠海物业管理行业发展状况；二是部分物业服务企业经营情况，及对物业管理方面的意见和建议；三是居民对珠海物业管理方面的评价，对居住小区物业收费、服务质量、投诉处理等方面的看法和意见；四是珠海物业管理领域存在的问题。全部调查数据采用SPSS国际通用统计软件交叉汇总分析。

调查显示，居民对物业服务水平的总体满意率只有33.6%。在七项物业管理内容中，受访者对小区绿化工作和保洁工作最满意，但满意率也仅有44.2%和40.4%。对物业人员服务态度、工作水平满意度只有38.1%，对公共设施的管理和维护满意率只有32%；对投诉处理和机动车管理的满意率最低，分别只有29.7%和31.1%。

《珠海市物业管理条例》实施后变化不大

当问到“《珠海市物业管理条例》实施后，您觉得所在小区的物业管理水平与条例实施前相比”，认为明显提高的受访者占4.5%，认为有所提高的占22.2%，认为差不多的占59.1%，认为有所下降的占7.1%，认为明显下降的占4.9%。一位业内相关人士告诉我们：“《珠海市物业管理条例》都是一些大方向的规定，缺乏具体的实施办法和操作细则，也没有明确的执法部门对《条例》的执行进行监督和维护，造成有法无用的状况。”

调查结果显示，当受访者的权益因为物业管理问题而受到侵害时，53.2%的受访者选择主动到小区物管处交涉要求解决问题，其次有31.2%向社区居委会投诉，25.4%向业主委员会投诉。可见，物业服务企业、居委会和业主委员会是业主投诉交涉的最主要对象，四者的关系直接影响社区物业管理。

物业管理收费较低

500名受访者中，有46.1%所在小区物业管理费为每平方米1元以内，25.7%的管理费在1-1.5元，16.9%的管理费在1.5-2元，而只有11.3%的管理费在2元以上。超过三分之二的受访者认为小区物业收费价格合理，认为收费价格贵的仅有两成。与不断上涨的物价水平和人工成本相比，珠海市的物业管理收费水平较低。一位老旧小区业委会成员说道：“珠海市物业服务收费指导价十年不变，与物业管理消费水平严重脱节，导致物业服务企业没有足够的资源去保障小区管理及设施设备维修养护，这又引起业主的不满，以不交费来抵触物业服务企业，造成恶性循环，严重制约物业管理服务水平的提高。”

2011年，由于多年亏损，华发物业管家计划退出5家小区，但最后通过与居民协商，旗下有4家小区的管理费都分别上调了，嘉园小区从每平方米0.8元上调至1.1元，都市花园从每平米1.2元上调至1.8元，还有的从1.2元上调至2元。只有翠豪景小区居民要求维持原来0.55元的管理费而换了管家。华发物业仝经理告诉记者，华发物业这次上调管理费得到了大多数居民的支持。毕竟这是小区近十年来的首次调价。“我们很多小区刚接手是盈利的，但随着物价上涨，人工成本上涨、材料费上涨，管理费却一成不变，很多小区从2005年开始就亏损了，每年亏十几二十万。”仝经理发愁地告诉记者：“我们现在小区保安工资是2000元左右，清洁工是1200元左右，维修工只有1900元，这个价钱根本请不到人！过了年我们这里又有几个员工走了，我天天发愁招不到人。”

据调查，2001年我市出台了《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》，规定了城区小区物业管理收费政府指导价的标准，多层住宅每平方米最高收费0.55元，最低0.35元；高层住宅每平方米最高收费1.20元，最低0.70元。2001年前建的小区都是按这一标准收费；2001-2006年新开发小区的物业管理费，也基本上是根据政府指导价定价；2006年之后建设的小区，基本上都按照市场标准来定价了。

珠海市物业管理协会秘书长周赛群表示，小区管理是一种劳动密集型的企业，劳动力成本占了经营成本的60%。“珠海的最低工资标准都上调了6次了，我们物业管理服务收费依然沿用2001年出台的价格指导价。据我了解，广州物业管理费政府指导价每年调整一次，珠三角周边城市也每两年调整一次，而珠海是十年不变。”

十年来，随着社会经济的快速发展，物价飞速上涨，物业服务企业的服务成本也是逐年递增，这期间珠海的工资收入政府指导价调整了6次，而物业收费标准还在原地踏步。2005年深圳多层住宅小区物业管理费用就已经是1元／平方米，东莞2004年多层住宅小区最高收费标准为1.8元／平方米。中山市的物业收费标准调整了3次，现在是珠海的1倍以上。老旧小区物业管理费偏低，业主期望的服务要求过高，与收费不成正比。从而引发业主与物业服务企业的矛盾，并导致物业服务费收缴率低，反过来物业管理经费不足影响物业服务企业的人员素质和服务质量的提高，造成物业服务的恶性循环。

有必要成立业主委员会

当问到“您觉得小区有无必要成立业主委员会”时，认为非常必要的受访者占25.6%，认为有必要的占52.5%，认为无所谓的占17.3%，认为没有必要的仅占4.6%。另外，对于业主委员会能否维护小区业主的权益，认为能维护业主权益的占45.1%，认为不能维护的占17.5%，不了解的占37.4%。可见，大多数居民都了解到业主委员会对争取和保障业主权益的重要作用，并认为业主委员会的成立是必要的。

目前，香洲区800多个小区中，约200个小区成立了业主委员会，仅占25%。物业管理事关每个住户的切身利益，每位住户都应该积极主动参与，监督建议物业服务企业做好物业管理工作。但事实上，多数业主并不在意，抱着“事不关己高高挂起”的态度。本次调查显示，三成的受访者不清楚、不关注“物业服务企业有没有将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在小区内的显著位置进行长期公示”和“有无每月公布小区公共配套设施设备和相关场地用水、用电的数量、单价、金额并合理分摊有关费用”。

代表全体业主共同利益的业主委员会是业主的自治组织，按理应当得到业主的支持和拥护。但由于业主自治意识的匮乏，许多业主抱着多一事不如少一事，对业主委员会的成立、运作不闻不问，缺乏积极主动参与和维护公共利益的意识，任由少数人操作，导致业主委员会成立难或运作不规范等问题。没有一个代表业主规范运作的业主委员会，业主就失去了与物业公司抗衡、博弈的机制和平台。没有博弈，就没有真正的公平、公正，质价相符就无从实现，业主的权益难以保障。

物业专项维修基金：小区管理正常化的必要经费

去年7月份，青竹社区某花园部分电梯已经使用17年，发生过电梯困人事故、运行中颤抖等故障，存在极大安全隐患，质检部门下了最后的通牒，如不整修则要停用，但是业主却一直因是否出钱维修或更换而争论不休，一段时间物业只能每栋楼派一个保安守候，提醒业主两部电梯轮流使用1小时。

拱北某小区楼龄已近20年，近年电梯频繁维修，因为维修费用，物管和业主纠纷不断，最后物业管理公司监控电梯，只有交了按户分摊的电梯维修费的业主才能乘坐；否则只能天天爬楼。物管表示，为了防止事故发生，先垫资修电梯，但事后很难向业主收钱，不得已只得采取这一招。

珠海市物业管理协会秘书长周赛群表示，珠海大部分商品房建于2000年后，十年来，很多小区电梯、楼道、儿童乐园、健身器材等各种公共设施开始出现老化，但由于小区都没有物业专项维修基金，要维修公共设施资金从何而来？向住户每家每户摊派吗？有人给钱，有人不给钱，怎么办？都不同意给钱怎么办？给的钱多少不一怎么办？这些问题让物管企业抓耳挠腮、头疼不已。

周赛群表示，设立小区专项维修基金在很多城市早已不是什么新鲜事。与我市邻近的中山市，市民购房时就要缴纳一份小区维修基金，这份基金将专款专用于今后小区的各种设施维护、保养。“珠海关于小区公共设施维护资金实行‘一事一筹’，也就是什么东西坏了要修了，临时向住户筹款，这种落后方式我称之为‘一事一愁’！临时筹集资金维修小区根本是不现实的。”

针对业内人士的呼吁，国家统计局珠海调查队调查组也建议，面对珠海物业管理的现状，应该进一步加强我市物业管理的法制建设。现阶段物业管理缺乏完善的法律法规，导致出现的某些纠纷无法可依，加剧了物业管理的难度。在物业管理法制建设中，当务之急是尽快修订《珠海市城区物业管理服务收费办法》，改进物业服务价格机制。价格主管部门应当改变保守的监管理念，尊重市场规律，最大限度地扩大物业服务收费中市场调节价的适用范围。对于实行政府指导价的物业服务项目，应充分发挥成本监审的调控作用，根据物价、人工成本、居民收入等变动情况，每2-3年对物业服务政府指导价的标准进行检讨；对于实行酬金制的物业服务项目，应尽快落实物业服务支出税收扣减政策，切实减轻物业管理企业和业主的不合理负担。与此同时，从维持公平合理的价值补偿出发，为防止“弃管”现象的发生，政府还应对老旧小区和保障性住房的物业服务收费制订“最低价”标准，以保证低端物业服务市场的正常运转。

其次，应尽早出台《物业专项维修基金管理办法》，及时有效地解决住宅小区公共设施设备的维护与维修问题。同时要制定操作性强的使用标准。组织专业人员进行调研论证，并在充分征求开发商、物业管理企业和业主意见的基础上，就基金归集范围、缴纳标准、缴纳方式、使用范围、使用条件及程序、分摊筹措办法等方面召开听证会，使基金的收缴、管理和使用做到政策明确，有章可循，标准公开，对号入座。

http://zhuhai.jiwu.com/news/185259.html