“稳定政策、坚持创新，把人民群众的住房问题解决得更好”
5月17日19:30分,在北师大珠海分校励耘楼A112，不动产学院邀请到中国房地产估价师协会会长、中国房地产业协会会长、中国建筑协会的理事长宋春华先生为师生作了题目为“稳定政策、坚持创新，把人民群众的住房问题解决得更好”的学术报告。这也是不动产学院举办的“不动产精英论坛”的第二十六次讲座。
主持人：蒋立红（不动产学院常务副院长）
各位老师，各位同学，各位估价师朋友们，大家晚上好。今天晚上我们非常荣幸也非常高兴请到宋春华先生给大家做讲座。我注意到刚才宋先生进场的时候会场上响起了热烈的掌声，所以我想大概不用介绍大家也已经都知道了，因为我们宣传的海报在学校很多地方都已贴出。今天上午也有一部分同学听了宋先生的报告，今晚宋先生给我们做这个＂稳定政策，坚持创新，把人民群众的住房问题解决得更好＂的报告和上午的报告是不一样的，所以希望大家可以认真的来听。另外，今天的报告希望同学们发扬我们以往的好的传统，就是在听的同时能够积极的去思考，然后积极地提出问题，和宋先生进行讨论。以往都是这样，同学们提出问题都非常踊跃，不论提出的问题是什么样的问题，没有不好的问题．所以希望大家可以积极的提问题，然后在讲座的过程中可以把你的问题集中到前面来，我们请宋部长在他的报告结束时统一和同学们进行讨论。现在我们就有请中国房地产估价师协会会长、中国房地产业协会会长、中国建筑协会的理事长宋春华先生给大家做报告。
宋春华 ：各位老师，各位同学，大家晚上好。
第一次到我们分校来，也非常高兴参加今晚的讲座。感谢学院提供了这样一个机会跟大家进行交流，今天上午我在估价师班上讲得比较多的是产业化本身的一些问题。今晚我想换一个角度，题目叫：稳定政策，坚持创新，把人民群众的住房问题解决得更好。
怎么样才能够把群众的住房问题解决得更好，这是我们政府要研究和部署的重要工作，也是我们房地产业和住宅建设肩负着的一个重要使命（责任）。根据2006年政府工作报告和今年主要的工作安排，我觉得当前房地产市场的调控和住宅建设在今后一段时间的着力点应该放在稳定政策，坚持创新上。我们的调控的预期我想就是三句话：住房市场能够稳步运行，住房公平能够逐步实现，住房质量能够快步提高。稳步运行，逐步实现，快步提高。
我今天讲这么三个方面的内容：
第一、 完善调控，稳步运行
根据“稳定政策，适度微调”这样一个原则，今年国家将继续稳定宏观经济政策，坚持扩大内需的战略方针，保持固定资产投资具有适当的规模。为了保持房地产业能够持续健康平稳的发展，主要是要防止大起大落。对房地产或者是住宅市场，必须适时适度适地的进行调控。防止大涨大落就要进行调控，进行调控应该是适时适度适地。
所谓适时，就是要把调控的时间把握好，什么时候要调控。这里面特别要强调的是调控应该有前瞻性，不能等着问题成了堆造成了损失再搞事后调控。比较理想的是事前调控，应该预测到有可能出现什么问题。当然事后调控有时候也是迫不得已。不过最好是要有前瞻性，所以适时很重要，把握这个时间。
适度，就是要把握好调控的力度。要区别问题的性质和影响，做到轻重有别、轻松有度、有放有收、有保有压。这个度要掌握好，过了不好，太轻也不行。
适地，就是针对不动产地域差异大的特点，要把握准症结所在，区别对待、分类指导，不能搞一刀切。我想这也是中央文件特别强调的，就是要因地制宜分类指导。这是由不动产的特点决定的，地区的差异非常明显。
所以我们应该有针对性的解决市场运行中间的一些突出问题。这里面的要点就是继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。这也是总理的政府工作报告里边强调的，特别是这两个问题，规模的问题，规模和速度有直接的关系，另外就是价格的问题。
我们调控就是要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通住房和经济适用房。关于结构，其中很重要的一条就是要建立健全廉租房制度和住房租赁制度。要整顿规范房地产的市场秩序，促进房地产业健康发展。所以概括起来就是一个规模的问题，速度跟规模的问题，价格的问题，一部分地方价格上涨过快价位过高；一个是供应结构的问题，高档房过多。群众特别是广大中低收入者迫切需要的普通住宅中小户型供应不足，当然还有一个市场秩序的问题，个别地区行为不规范，缺乏约束。所以总的目的还是要促进产业健康的发展变化。
在调控的过程中间，我觉得要关注“五高”的问题。
一是高档房。
我们住宅实行商品化社会化的供应体制要求市场能够满足多元化的消费需求，所以我的观点对高档住宅不能一律禁止，更没有必要用行政手段规定不准建高档房，我们不应该这么做。因为市场是多元的需求，市场上有这部分需求，我们的供应就应该满足。不能简单化的一律禁止，大户型就不能建。但是作为宏观调控，我们的政策取向必须明确。对高档房无疑的应该加以抑制和控制。不是禁止，但是要抑制它，要做一些调控。我们是有手段的，而且这些手段都在政府的手里。比如说规划的审批，权就在规划局嘛；土地的供应；贷款的投向；税费的调节等等，都是非常有效的措施，完全可以实施有效的宏观调控来调整我们的供应结构。供应的商品化和社会化，要求时常应满足多元化的消费需求，高档房不宜简单化一律禁止。
二是高价位。
现在对于价格问题群众的期望值比较高，特别是需要买房的想买房的。广大的群众中低收入者总希望价格最好不要涨，甚至能降一点是最好。我想随着住房需求的增加，价格从本质上供需决定的，现在需求这么旺盛，价格能降下来吗？品质的提高，我们的住房质量本身的成本也在增加。我们的房屋质量越来越好，价值含量的增多，我们城市化的水平现在每年差不多以一个百分点这样的速度在推进，社会上整体的物价指数在上扬，所以我认为房价应该有相应幅度的增长。这个是正常的。经济是这样的，需求是这样的，房屋的品质是这样的，价值的含量也在加，物价也在上扬，在这种情况下唯独房价你让它不涨甚至是降下来，我觉得这是违犯规律的。我觉得有一个相应幅度的增长是正常的。那么我们对稳定房价应该怎样理解？我们不是稳定那种违背价值的虚高的房价，那种畸形的房价必须矫正。就是个别地方非正常的非理性的上涨，应该矫正。但是反过来讲，我们不能把价格管死，特别是凝滞房价，这个也是不可取的。我们应该让房价回归到一个合理的区间。而且总的趋势我觉得应该是微微的上升。
三是高空置。
我们现在的空置房，官方的说法是超过了１．２个亿平方米。但是这个数字的可靠性，我们这个统计的口径统计网络的建立应该讲还有些不完善的地方，所以我们姑且就按１．２来讨论这个问题．这里边我觉得有相当大的一部分是结构性的空置和下次性空置．所谓结构性的空置就是大户型和高档房太多。房子还是好房子，但是结构不合理。也有一些质量有问题，质量也包括区位，太边远了配套太差了甚至于没有配上，包括工程质量本身的问题。但是个别地区和城市也存在盲目开发，脱离市场，扩大规模的问题。所以我觉得对于空置的问题我们要做具体的分析。
大家可能也都知道，当前对于空置的问题讨论的很多，见仁见智吧。这里边讨论比较多的就是空置率的问题。到底高不高，有人就说高得不得了，有人就说根本没问题。这个问题我是这么看的，现在这些讨论中间很多都和国外的经验数据做对比，参考国外的数据。这里边特别要注意这么几个问题：第一，对比国外的某些空置房的统计个案我们可以发现，国外也没有一个统一的公认的空置率统计方法和标准，那么你到底以哪个为标准来进行比较，这个就是不确定的因素太多；第二，我觉得不能简单的做类比，因为和国外的某些特别是发达国家，我们市场发育的阶段不同消费观念不同交易方式不同税费制度不一样，所以不能简单的类比；第三，统计的口径不同。我们现在讲空置率和空置量是按照我们统计部门规定的统计办法得出的数据。大家知道我们现在规定竣工的商品房没有出租和出售的列为空置，只要是从发展商那卖掉的我们就不作为空置列入统计。这个和国外有一些统计也不完全一样。所以我们的统计方法仅仅是增量房的空置，新竣工的，不是全口径的空置。我们已出售出租的均不在空置的统计之列。现在大家知道一部分以投资为目的的这种物业并没有进入到消费领域。有人买十套，八套，几十套不是为了消费，是为了投资。但是他已经买了，发展商已经出手了，就不算空置了。但是既然是投资的目的他就要伺机再次进入市场，这对增量房是个巨大的冲击。而我们并没有计算它。这种市场的连动很可能造成更大的所谓过剩的问题。所以这个恐怕光光用我们空置的1．2这样一个空置量或者空置率不足以说明我们空置所带来问题的严重性。如果我们以前二手市场这种制度没有建立没有发育的情况下这种问题好说，所以我觉得对现在这种统计指标的规定这种统计方法我们要进行反思，就是你这样一个统计能不能反映社会上这种空置房的真实情况，我觉得需要研究。所以我的观点，对空置偏高的问题不能掉以轻心。对这样一个提法我是有看法的。老讲我们的空置没问题我们正常的很，和国外比起来我们小得很，我觉得这个可能会造成一种麻痹。所以在空置量偏高的地区更不要盲目的扩大规模。1992，1993年时也就是上世纪九十年代初在一部分地区大家知道主要是在海南由于房地产过热所造成的大量积压房地产所带来的危害我们现在还记忆犹新。为了处置海南的积压房地产，国务院出台了专门的政策来消化和处理这些烂尾楼、撂荒地，包括半拉子工程，这是很痛苦的一件事，而且公共财政也要担负一定的成本。我经历过这一段，所以对这一问题特别敏感。当然我们必要的空置合理的空置是需要的。要有库存，要给购房者足够的挑选余地。没有一定的空置消费者买不到好房子。必要的空置是应该有的，但不能过量，过量就危险了。
四是高自有率。
我们主张“人人享有适当住房”，并不一定是要求人人“拥有”住房，是一个“享有”的概念。市场经济发达的国家住房的私有率反倒不是那么高，大部分是在50%到70%之间，但是租赁市场却特别活跃，特别是在人才流动加快的这样一个背景下对房屋的租赁需求越来越大。租赁市场可以实现住房资源的节约和优化配置，这是它非常大的一个优势。由于价值观念和消费方式的差异，以及二级住房市场（租赁市场）发育相对滞后等等一些原因，目前我国住房的私有率在急剧的上升。到2004年底我国城镇住房私有率已达80%，到目前已经接近85%左右。在这种情况下，我们更要关注发展租赁市场。特别是一些刚毕业的年轻的白领，一毕业就要买房子，一买就要120，150（大面积）。住房消费应是一个梯度渐进的过程，这个原因也是很复杂的，最主要的还是一个价值观念的问题。当然也有制度的原因，以前我们没有发育二级市场。我觉得现在这一条件渐渐成熟了，这次总理的工作报告里也提到发展租赁市场我觉得是非常适时的。 在建立健全租赁制度这个问题上，我们应在观念引导，市场服务，制度保证和政策支持方面要做出积极的回应。只有这样，租赁市场才能够比较快的发育起来。
五是高风险性的问题。
当前房地产市场上的某些关键环节和敏感问题，都讨论得非常热烈。我觉得这里边相悖意见的后面都隐藏着一种利益主张和避免风险的诉求。大家看法很不一致。比如说最早关于允不允许预售的期房再转让的问题，我们的法律――城市房地产管理法――对这个问题没有正面做出法律规定，就是楼花能不能转让，允不允许炒楼花。当时我正在担任建设部房地产司的司长，就在起草这个法律。当时争论得很激烈。一种意见认为有什么不可以呢，市场经济不用怕他炒，有税在控制，要抑制它税率可以定得高一点，让他无利可图他就不炒了，觉得应该允许炒；还有一种意见就是不能炒，我们市场发育的程度还不是那么高级，群众的风险意识也不是那么强，包括我们的税收调节手段也不是那么及时和有力，所以至少在目前应该做出禁止性的规定。
两种意见相持不下。最后到了全国人大，这个问题一直在争论。所以法律条文规定预售的期房能否再转让的问题由国务院另行做出规定，这等于把这一条的内容由法律条文降低为行政法规。但是非常遗憾国务院在出台《房地产开发经营条例》的时候回避了这一条。直到温州人在炒楼花的时候，严格意义上讲国家对这一问题没有做出法律上的规定。现在朱镕基有说法了，就是“新八条”里面国务院决定预售的期房在未竣工之前不可以转让，就是现在国务院明确了楼花不可以转让。在这之前上海首先做出规定，商品住宅（仅仅指住宅）在未取得产权证不得转让。现在这个问题就很明确了。另外，要不要取消预售制度的问题。我觉得有不同的意见，大家可以讨论。当然现行的房地产法律规定是可以预售的，但是也确实带来一些问题，所以现在引起一些争论我觉得也是正常的。
那么要不要公开开发成本甚至利润的问题。有些地方公开了这些东西，现在说价格高，到底高不高，开发商把成本和利润向全社会公布，我们看看到底高不高。有的就说好，有的说不应该这样，也在争论。包括经济适用房，现在争论也很厉害。有的说是非常好的一项制度必须要加大，多搞经济适用房；有的说操作太难了，初衷是好的但是操作上优惠政策的流失很多，应该取消；也有的认为中低收入是非常宽泛的范围，除了最富的人和最穷的人都是中低收入，70%－80%，现在公共财政又是补地价又是补税费利润又控制，政府和公共财政有这样的能力吗？也在进行着激烈的争论，要不要取消经济适用房的问题。
或者要改革要完善应该怎样改革怎样完善，是补“人头”还是补“砖头”，也在做这方面的探索。另外涉及到贷款首付的标准要不要提高。银行就提出这个问题，20%，30%。40%甚至是50% 。最近又听说央行已经表示50%是不可能的，那30%40%呢？提高了以后又会出现什么情况 ，看法也完全不一。另外涉及到房地产一些税费的问题，房地产开发贷款的自有资金的比例问题等等，确实争论很多。这些讨论实际上是从不同的观察的视角和不同角色的市场主体从利害关系出发见仁见智。这就是我讲的，相悖意见的后面隐藏着一种利益主张和避免风险的诉求。背后都是利益，都是不想承担风险。这里面怎么取舍，也就是说是这些东西都是有风险的。我的观点是任何一项政策和制度的设计都是有明确的预期的，在解决了主要矛盾的同时也可能带来负面的影响，所以完美无缺十全十美的制度比较少。
我想总是损益同在，所以要权衡利弊，协调各方面的关系，去寻找一个平衡点。所以有些制度有些政策也是肩负各方面利益的妥协和平衡的一个选择和结果。我想这种选择和平衡要逼近一个目标，就是要有利于整个社会的经济发展，要保护多数人的利益，要规避或降低可能出现的风险。我讲这个风险是大的风险。因为这里涉及到诸多法律，制度，政策的制定和实施，现在我们要调整，应持审慎的态度。不是不能调，包括法律也是可以改的，宪法都在改嘛，关键我们要吃得准。对看得准的问题要当机立断，要提高其约束力。比如说炒楼花的问题，现在就是当机立断，就是不能炒了。我觉得要提高约束力就是要提高它的法律层次，现在仅仅是国务院的一个通知，至少要修改我们的房地产开发经营条例，甚至是修改我们的城市房地产管理法，把它上升到国家法律的条文。至于说对一时看不准没有把握的问题，则应深入调查研究，以微调为好。多听听各方面的意见，稳定政策适当微调，这样对市场的平稳运行有利，也不会带来太大的风险。
这是我讲了这么多想讲的市场的平稳运行的问题。那么关于住房公平的问题，因为时间的关系，今天就不多讲了。住房公平的问题我觉得是一个逐步解决的过程，现在国务院中央的领导同志也非常注重弱势群体最低收入者他们的住房问题。这个从大的方面讲是构建和谐社会，加快社保体系的建立，解决好群众的切身利益问题是很重要的一个方面。这里面最重要的我觉得就是要建立和健全廉租房制度，廉租房就是要以公共财政为主就要政府来管，要保证廉租房制度的资金支持，政府要强化管理，做到应保尽保。我们现在统计的结果显示全国还有70个地级市没有建立起廉租房制度，这是很不应该的。廉租房的制度公共财政必须确保，这样才能解决好困难群众的住房问题。使“人人享有适当的住宅”这样一个目标才能得到落实。这是我讲住房公平的问题。
接下来我们讲第二个大问题，就是关于住房产业的问题
二、住房产业面临的问题
我们要解决好群众的住房问题，不单要实现居者有其屋，就是人人都有房子住，（形式）也可能是自己的产权，也可能是租赁的。还要做到“屋者优其质”——就是房子都应该是高质量的。首先是人人都有房子，房子都应该是高质量的，也就是说人人住上好房子。这是我们的一种预期。快速的提高住宅质量，我刚才也讲到稳步运行，逐步实现住房公平，而质量问题我觉得应该快速提高。那么依靠什么呢？就是依靠推进住宅产业现代化，那么这里面就有两层含义。第一个是要尽快健全住宅产业体系，建立起完整的现代化产业的框架，连接好上下游相关产业，行成一个统一、协调的产业链条。我们为什么说房地产业是支柱产业，就是因为它是一个很长的联系的众多行业和部门的一个产业链，这个链条应该形成。另外就是坚持自主创新，这样一个产业体系应该用现代化的科技成果和实用技术把它装备起来。我觉得就有这么两个方面：第一，构架体系链条；第二，这样一个体系，这样一个链条它是高科技，是自主创新的去把它装备起来，那才谈得上住宅产业的现代化。那么实际情况是怎么样的呢？我觉得问题还是不少，难题待解，有些问题我们还没有解决。
（一） 产业能力“大而不强”
根据2004年全国第一次经济普查的数据公报，截止到2004末全国的房地产业法人单位一共12万9千个，这个法人单位包括开发企业，物业和中介机构，全国注册的一共12万9千个。从业人员396万人，主营业务收入1.47万亿元，利润总额1225亿元。只2004年一年，房屋的竣工面积5.26亿平方米。另外，还有一个资料报道，十五期间，房地产业的税收一共完成5191亿元，年均增长41.1%，增幅在各行业中居首位。给大家通报这一组数据，大体上能描述出我们这个产业的情况。
（房地产业对社会的影响）大不大呢？我觉得很大，包括对国民经济社会发展的贡献也是很大。现在有一种不好的倾向，就是把房地产业和开发商妖魔化，这是不公道的。房地产业是国家重要的支柱产业，我们这几年（房地产业）对经济的拉动，对群众生活的改善，对扩大就业，对城市化进程的推进，我想这个是有目共睹的。而个别发展商的个案行为，我想不光是这个行业（房地产业），就连教育、学术界也有问题嘛，各行业都会有。你看税收，以前媒体总讲，你（开发商）利润那么高，就是不交税，实际上我们（房地产业）税收增长最快的行业，年递增41%啊，这就没人讲，（房地产业）的确做出了很大贡献。
我说的大但是不强，这个“不强”主要表现在产业的素质低运行质量不高。我们这个产业的能力和产业发展主要是依靠生产要素的投入，就是依靠生产要素的总量的扩张和资源的高投入，而不是主要依靠科技进步。大量的土地、材料、资金、人力，我们这个产业做的很大，但是我们科技的贡献率还是比较低的，所以大而不强。具体表现在我们这个产业高低反做——该高的你都低，而低的你都高。我们希望我们的投入，消耗，污染越少越好。我们工业化的程度、标准化的程度、劳动生产率、资源综合回收率科技贡献率，希望它们都高，可是都低。当然高和低都是相对的，相对于发达国家，相对于产业化、现代化程度比较高的一些国家，我们是高低反作做。
（二） 消耗指标“居高不下”
我们消耗的资源太多，单位面积采暖能耗相当于气候相近发达国家的2-3倍，仅北方采暖地区每年，我们就要多耗标准煤1800万吨，多排放二氧化碳温室气体52万吨，这个不得了啊。有一个资料表明，2003年，59个国家对它们成品钢材和水泥消耗份额做了一个统计，中国均居首位。中国消耗掉大量的钢材和水泥的很大一部分是房地产业，特别是住宅产业消耗掉的。这59个国家范围太广，我挑了几个大个儿的主要的（分析对比）：成品钢材中国消耗掉了26.6，而美国不过11.5，日本8.4，俄罗斯2.5，德国3.9，法国1.7，如此等等。我们（消耗的钢材和水泥）明显比别人不知道高几个数量级。水泥（消耗）更邪乎：45.6，全世界水泥的一半被中国人用掉了。所以，我们对资源的消耗简直惊人啊。
（三） 材料部品“多而不优”
现在到建材商场去看一看，琳琅满目，目不暇接，什么东西都有。但再考察一下，有多少精品，多少好东西？我认为是不多的。
我国目前建筑工程所用钢筋，水泥和混凝土的强度标号，较发达国家普遍低1—2个等级。最大的差距就在这里。为什么我们用这么多水泥啊？因为我们水泥强度的标号低，所以要多用水泥啊。所以我们的钢筋混凝土就要多消耗钢筋10—25%，由于钢筋标号低，为了满足强度的要求就要多配钢筋，每立方米混凝土多消耗水泥80公斤，所以仅2003年一年时间，我们就浪费掉水泥3000多万吨。我们混凝土标号为25的，差不多占了24%，差不多1/4。大量的部品，包括门窗五金，这么个小东西我们就做不好，我们的精品太少。
（四） 产品性能“华而不实”
（楼盘）包装非常好，小区很华丽，但内在品质不行。比如说：建筑结构的安全使用年限问题，按照目前规定是50年，实际上20-30年就不行了，要拆掉。而欧洲国家（建筑安全使用年限）都有70-80年，甚至上百年。围护结构的保温隔热性能，门窗的水密性、气密性以及建筑隔声性能，厨卫耗水耗电的标准，以及室内装修材料有害挥发物控制，外装饰的墙面及涂料的耐久性，职能系统的安全可靠性和可再生资源的利用等与先进水平差距都很大。但单看房子外面的样子，觉得好的不得了，这种华丽的程度与发达国家相比是有过之而无不及。珠光宝气，但内在品质不行。
（五） 自主创新，严重滞后
二战以后，发达国家的住宅建设所走过的路，大概分为三个阶段：
早期，是以要素投入为主的阶段，大量的投入土地、建筑材料和资金，以追求居住面积为目标，（这一阶段）解决的问题是“要有一个大一点的房子”，是一个“既有又大”的问题；
基本上有了房子后就进入了依靠技术驱动的阶段，此时以住宅品质和居住舒适度为追求目标。要解决的是“既大又好”的问题。
当前，发达国家主要是依靠科技创新求发展。以资源节约和可持续发展为目标，解决“既好又省”的问题。就分为这三步：“既有又大”、“既大又好”、“既好又省”。而我们是三步并做一步走。我们真正解决好住房的面积问题，缓解平方米饥饿问题是在98年新的住房制度实施以后。之后才推进住宅产业化，提高住宅质量，解决舒适度的问题。当前，中央又提出科学发展观，建立节约型社会，发展节能省地型住宅，我们是三步并做一步走。正因为如此，我们在观念、在法制、在体制、在机制在很多方面还没能形成有利于自主创新的环境。所以我们的创新环境还远远落后于开发规模和进度。所以，自主创新我认为严重滞后。
（面对这些问题应该）怎么办？我们进入第三个问题。也是最后一个问题，就是要“坚持创新，提升品质”
三、坚持创新，提升品质
住房质量的提高关键是要坚持创新。在未来的五到十年，即第十一五和十二五这个阶段是我们国家住宅发展最重要的关键时期。因为，大批新建筑要达到节能标准和其他资源消耗指标，住宅品质要有大幅度提高，从这个意义上讲新建住宅要实现更新换代。新一代的住房，特别是在节能方面、在资源的消耗方面、在舒适度方面完全是一种新型的住宅。
现在还有巨量的存量住宅，这些住宅几乎100%是高耗能住宅，设备严重陈旧和老化，面临着节能改造和设备更新的繁重任务；量大面广的农村住宅，急需要用先进实用的技术和物美价廉的材料部品向他们提供服务。所以中央提出社会主义新农村的建设问题，就是我们给给农民提供什么样的房子，在一些发达地区，比如：长江三角洲和珠江三角洲农民的房子已经翻改3次了，这是巨大的浪费。农民那点钱都用来盖房子了，在辛辛苦苦盖好房之后，过几年一看不行又被拆掉。所以，房地产业住宅产业不仅仅要关注城镇还要关注农村，任务非常繁重，（针对这个问题的）具体的措施和意见，我讲以下几条：
（一）强化硬约束，提高执行力。
在十五期间，有两类指标没有完成。第一类指标是单位GDP的能耗没完成，能耗还是偏高。第二类指标是一部分环境保护的指标没有完成。类似的情况在住宅产业里面也是存在的。99年办公厅72号文件里面，要求至2005年新建住宅要降低能耗50%，这个指标我认为也没有达到，因为新建住宅中符合节能指标的只有5%，相差甚远。现在新的规划出来了，包括节能标准也出来了，能不能按时完成？一方面涉及到品质，另外也涉及到一些强制性的标准，要强化硬约束。什么是硬约束？我们的国家规范里面的强制性条文是硬约束，就是必须要执行的。还有指导性的条文，它不完成也是可以的。
另外在十一五规划里，国家设立了约束性指标，这个也是必须完成的。约束性的指标是种责任性指标。在今年的3月1号，开始实施了《住宅建筑规范》，这是我国第一部以功能和性能要求为基础的全文强制的标准，必须严格执行。在确立了强制性条文和约束性指标的法律地位，我们在维护其权威性，严肃性的同时，要加强执行力度，加强有效的监督和问责。建设部即将开展每年一度的关于建筑节能的大改造，假如设计单位的设计不节能、施工单位未按照节能设计的图纸来施工、发展商将不节能的建筑在市场上出售，都要问责。
（二）加快技术整合，优化建筑体系。
十一五规划里特别有三点要引起我们这个行业密切关注。
第一点：国家明确发展节能省地型公用建筑和住宅。到2010年要实现所有城市禁用实心黏土砖。以前我们提出一部分地区，就是人均耕地小于0.8亩的那些省要禁止使用实心黏土砖。现在全国城市在十一五期间要全部禁止实心黏土砖的使用。
第二点：国家把建筑节能列为十项重点节能工程之一。要求要严格执行建筑节能设计标准，要推动既有建筑的节能改造，要推广新型墙体材料和节能产品，建筑节能国家要抓。
第三点：要推进产品的生态科技，要推广节约材料的技术工艺，鼓励采用小型、轻型和可再生的材料。提高建筑物的质量和延长使用寿命，提倡简约实用的建筑装修，就是要节约材料。那么我们的禁止实心黏土砖抓得很久了，现在国家强调5年全国禁止使用，这是个很繁重的任务，特别是农村，不过现在要求的是城市。在城市化比较发育的地区城市和农村已经分不开了。我们应该将节能、材料的循环利用、延长建筑物的生命周期、减少能源的消耗要结合起来考虑进行技术的整合。这里面很重要的一条是把节能的指标和建筑的体系要量化的对接起来，比如说我们现在要求节能50%，那就应该给出不同的系列什么样的结构、什么样的维护的墙体、什么样的门窗、什么样的屋顶能够节省50%，这个一定要对应起来。所以在标准化、系列化、工业化、配套化等方面我们有大量工作要做。
（三）要严格市场准入，淘汰落后部品
以前，我们曾经淘汰过一批不再适用的产品。今天，随着材料和技术的进步、标准的提高，我们应该再淘汰一批。首先，要严格市场准入，为住宅建设遴选并且及时公布经过认证的优良部品、材料和产品。向社会推荐好东西，对质量低劣的部品材料，实行，淘汰，清除市场。因为部品的水平，比如说厨房和卫生间的设备，包括门窗在某种意义代表了住宅市场水准，也反映了消费水平。所以在这个问题非常重要
（四）坚持科技创新
培育我们的自主品牌，我们要注意以下几点：
第一，要构建创新的基本体制框架，即坚持以企业为主体产、学、研结合，以市场为导向建立创新体系。
第二，引导和鼓励开发企业加大研发投入，结合自有品牌选择创新方式。可以是原始性的创新，可以集合式的创新，也可以将引进的东西消化后再创新。
第三，促进研发成果转化为开发商自己的开发能力。利用成果直接拉动产品质量的提高。
第四，住宅科技创新应坚持内生式发展的原则，特别是集成研发成果。主要依靠自有的资源和技术，立足于国内。现在有一些豪宅，动辄上万，甚至几万元每平方米，就是因为大量引进国外的材料部品。
第五，创新要坚持朴实性，创新不仅仅是为豪宅服务的，我们的普通住宅也应该用上创新的产品、材料和技术。
第六，出台产业政策，建立激励机制
国家已经明确房地产业是国家重要的支柱产业，房地产业的关键领域在住宅，而住宅的薄弱环节在提高品质、降低消耗、减少污染。所以，产业政策应该紧紧的围绕着住宅领域和其薄弱环节去研究技术经济政策。解决的途径是选择资源节约型发展模式，推进住宅产业现代化，发展节能省地型住宅。但怎样促使开发商建造这样的节能住宅并让消费者接受，关键还是激励机制的建立。进行全面真实的产业调查，包括市场调查，根据国家支柱产业政策和解决好住房的迫切问题去出台国家的房地产业政策，包括产业性质、地位作用、发展目标和规模、科技进步、土地规划、环境保护、节能降耗、资金信贷、市场交易、价格管理、财税费险，行业基金的问题等等，要和有关的多方面部门做好衔接。只有出台产业政策，建立起激励机制才能保持房地产业持续、平稳、健康的发展，加快住宅建设，迅速提高住宅质量，为全面建设小康社会和提高人民生活水平做出应有的贡献。
那么，我今天的讲话就到这里了。【响起热烈掌声】
蒋立红：看看大家有什么问题要和宋部长讨论和请教的？这么多问题呀！那谁的手举得最高我们就让谁发言吧，这位同学请。
同学：我想就国内房屋高自有率的问题谈一下自己的看法。在发达的市场经济下，房屋的自有率是比较低的，二手房市场发育程度高。在我国房屋自有率是很高的，这是对产权很好的保护，也是对个人很好保护，我认为导致我国高自有率的关键点是完善社会保障制度，健全房地产管理规范。目前，国内没有物权法，对住宅所有者的权利的界定不明晰也不细致，政策不允许炒做楼花这种强制性的做法是否合适？最后还想请问从哪方面努力才能进入国家建设部里面去？
宋春华：自有率的问题，你讲的很有道理。确实和社会的实际情况特别是制度建设有直接关系。大家都希望有一套自己的房子。随着产权的保障问题，二手房的制度的问题也包括租赁和被租赁的权利和义务的问题，这些问题都逐步建立起来后，我想大家会对自有率的问题会看得更淡一点，租赁市场会发育得更好一些，这是一个过程。但是我不太主张人人都有产权房，这是不现实的。
二是关于法律的问题特别是炒楼花具体的问题，希望不要做禁止性的规定，至少目前国务院做出的这些决定是跟当前房地产运行的态势也是有关系的，要不要上升到法律条文，还会引起争论包括预售的问题。但目前国务院做出这样的规定，所以目前市场的运行就要遵循这样一个规定。房地产是个新兴产业，我们长期以来是有产无业，主要是制度的问题。没有能够在制度上产生一个房地产投资良性循环的机制，房地产业的发展和市场的需求和当前的快速发展的状况相比，人才是严重不足的。
北京师范大学珠海分校不动产学院应运而生是非常适时，而且学院在社会上也产生了很大影响。不动产学院的报考人数和录取的人数之间形成很大的反差，我要说的是国家急需房地产业的专业人才。希望我们的学生能够刻苦学习，钻研业务，特别是宏观的经济、房地产经济等有关的专业知识。尽快的投入到我们这个行业，担当更重要的工作，成为房地产业的骨干。谢谢。
同学：就您刚才的讲座内容，我想到最近炒得很热的深圳的问题。五一期间深圳房价率先突破均价一万块，北京和广州的房价在政府一系列宏观调控政策出台一段时间以后也出现极大的反弹情况。有极端的说这次的宏观调控是失败的，我国房协是否有政策对应，您对这一点是怎么看的？还有就是，您对目前炒的很热的“邹涛——三年内不买房”的行为，有什么看法？
宋春华：首先谈一个观点，中央的宏观调空政策出台以后，我认为还是取得了明显的效果（初步的效果），整个的投资整体还是在回落的，供应的结构还是在改善的。个别地方出现反弹，是我们不想看到的。所以宏观调控的任务还是很艰巨的。不动产地区差异性明显，包括对新八条的调控措施，各地对其敏感度是不同的。所以对深圳的这个问题，我没有做调查研究，不便做出一个结论性的概述。但我想宏观的任务还是很繁重的。建设部也按照国务院的要求进行进一步的研究。
按照总理报告提出的稳定政策、适度微调进行积极探索，特别是将部分城市的房价过高、投资增长过快作为我们研究的一个重点。市场调控需要政府、需要发展商、需要消费者、需要金融机构、中介机构共同关注这个问题，调控才能取得比较理想的结果。至于个别群众的过激的提法和行为我是不赞赏的。
你刚才提到的深圳一个叫邹涛的人号召大家三年内不要买房的行为，作为一种情绪宣泄是可以理解的，但这个不现实，就算三年不买，那三年以后再买也会涨，这个供需的结构的问题。这个提出三年内不要买房的人恐怕对市场经济的规律还没有基本的把握。房协是行业的自律组织，我们也在协助政府在（宏观调控政策及效果方面）争取做一些调查研究，也能做一点工作，搞一点行业调查。因为都说房地产业是暴利行业，到底是暴到什么程度，这个要实事求是的去做行业调查，关于空置的问题，利润率的问题，若调查不清就很难对政策的制订做下一个判断。目前是建设部和有关部门在做这个工作，房协也会尽力。
估价师学员：非常感谢不动产学院能给提供这样一个机会。首先我要说2003年我国提出要对房地产进行宏观调控。到现在为止，房价一直有涨，没有下降的趋势，以目前的房价，中国的老百姓可能是接受不了。我想问的是：第一，中国的百姓要等待多久，国家能推出新的政策才能让我们百姓满意？第二，由于国家对于房价上涨有些猜疑，国际炒家进行炒作，300亿的外汇储备是不知来源的。我想问的针对这些情况，您是怎么看的？
宋：这两个问题都难倒我了。房价什么时候百姓认为比较满意的，我确实答不出来一个具体的时刻表。这个市场确实是有一只看不见的手，更多的还是要符合经济规律。不能说宏观规律没有作用，但不能把其和看不见的手完全对立起来。有人说政府要强制限价，我认为不可取。不能回到完全计划经济的完全政府指令性的东西去做。我们希望能有一个好的趋势，能有一个好的走向，向着一个比较好的过程去发展。并不是房价保持不动，更不是降下来，我认为应该是平稳的上涨。社会物价指数的上涨，特别是需求都摆在这。如果一旦房价降下来，又会出现另外一种不稳定，就是有房子的人都变成负资产。第二个问题我觉得非常抱歉，金融的问题我应该向你学习，我就不回答了。不能一两句话来概括。要由市场具体的运行情况来做出判断。
同学：房地产产业链条的问题，由港式向欧美式转向，这是一个趋势。政府对这个趋势有没有前瞻性。
宋：关于是香港还是欧洲的模式，我倒没有做过这样的分类。建筑的形式方面，珠江三角洲，尤其是深圳、广州包括珠海等比较早的接受香港的先进理念，这是很自然的。同时欧洲的所谓欧陆风格也在影响我们，更是一种建筑文化形态的反映，背后深层次的东西是一个民族自信的问题。欧陆风格在建筑界是颇有微词的，我们抛弃了我们很传统很好的建筑精髓。所以，看我们的小区不知道是中国的小区还是欧洲的小区。真正的欧洲小区反而是很简约。不管是香港的还是欧洲的也好，都应该要弘扬我们自己的东西。此外，融资贷款要结合我们的国情，根据收入情况，金融体系要创造有我们自己特色的住宅发展模式，这里面很重要的是一个融资的问题。
住房贷款应该区别于其他商业贷款，它应该有自己的特征。我比较欣赏欧洲特别是德国有住宅储蓄银行，专业的专门的为住房需求者提供贷款，这种贷款是带有合作性的，必须先储然后才能贷。而我们的住房公积金，这都是个人的钱，虽然是强制性的。在这种情况下能不能发展我们的住宅储蓄银行还值得探究，以合作的方式能比较快的解决群众住宅问题。当组建合作建房联盟，可以以较短的时间买到自己的房子。所以我认为融资的问题贷款的问题要走我们自己的路，但不排斥学习先进的体制和理念。我曾专门考察过德国的住房储蓄银行，现在在天津有我们第一家试点。总的一个想法，要研究我们自己的东西但是要借鉴外来的好的东西。谢谢。
同学：第一个拍卖土地的问题。经营城市概念的提出，如果说作为土地以拍卖形式出让，一方面提高了建成后的房价，也拉高了城市的平均房价。我认为这对百姓是一种伤害。政府这种价高者得的土地拍卖行为要不要反思？第二个问题是，深圳的房价突破八千，城区平均房价突破一万。更有深圳一个楼盘对外宣称，他们的房价一个星期上涨一千块。针对这个现象，我的对策是对房地产税前收入对不同级别不同比例征收不同的税费。税率要超过50%，限制暴利。
同学：上午说过中国处于转型的机遇，转向当地居民收入水平合理的区间，好的二级城市土地是被外来者炒作导致当地人买不起房，又不能限制高收入者不买房。由于经济适用房操作难度比较大，好环境的二线城市被外来者炒高房地产价。针对这一问题，您觉得政府应该采取哪些有效措施来协调开发商带来的经济利益与政府对当地居民的住房关系？
宋春华：现在我们除了一部分土地使用划拨的方式，特别是商业性用地，才去挂牌拍卖。既然是竞价就是价高者得，就是这样一种机制。所以房价高和地价上涨的比较快也有直接的关系。国土资源部也会做调查研究，个人来说一项土地使用制度想改变它也不是轻而易举的事。其实问题的关键，是在土地出让金怎么用，就是政府作为代表国家土地所有者的身份去经营城市，这个地价很高是政府拿到这个地价，更多的应该反过来解决群众的住房问题。如果你把这个钱用去搞政治工程形象工程，就不合适了，变成公共财政了。两会总理答记者问，说这笔钱应该考虑反馈农村的建设发展。另外一块很重要，解决群众特别是普通群众的基本住房。离开领导的岗位，很少有这样一个当面的提问回答的方式，很多问题讲的不透彻也可能不切中要害。我们以后还可以继续交流。
蒋：谢谢宋部长，也感谢宋部长给我们一个很精彩的报告。
宋部长是66年清华建筑系毕业的。所以这可能跟我们以往听到的房地产讲座不太一样，宋部长既关注宏观的问题，也关注建筑的规划设计、产品质量等相对比较微观的问题。宋部长还是住宅建设与产业现代化建设委员会的主任，他做过兰州市的副市长，建设部的总规划师，现在是三大行业协会的领导，所以他的阅历非常丰富。关注房地产的问题应该有几十年了，所以有他独到的观察和丰富的经验，他能非常客观的来看待房地产业有关的问题，通过这次讲座大家可以体会得到。希望以后还有机会能给大家创造条件和宋部长进行交流。
再次对宋部长表示感谢。
第一次到我们分校，给我们做一个这么好的讲座，我们有一个小礼品赠给宋部长。另外呢我还想借今天这个机会介绍我们另外一位特别的嘉宾，柴强博士。我们不动产精英论坛未来的某一讲会由我们柴强博士来主讲。再一次对宋部长表示衷心的感谢。今天我们的讲座就到这。谢谢。。。。。
(文稿是经现场录音整理而成,未经本人审阅)
整理人：付翁 卢静雅
