前　言

　　利用国庆假期前后五天的时间，不动产学院组织了学院的老师对海南的房地产市场以及海南资源环境开发与保护进行了考察。出发前，学院确定了考察的目标，以及需要重点调研的问题。

　　2008年9月27日至10月1日，金贻国常务副院长、房地产经营管理专业学科带头人吴德夫教授及相关专业任课老师近二十人参加了本次考察调研活动。本次考查主要为贯彻落实学院解放思想大讨论形成的改革教学方式、学生培养模式方案，加快推进学院品牌专业之 “房地产经营管理专业”的建设，同时探讨如何加快建设包括资环专业的优秀实践教学基地。

　　此次考查的主题为:三亚房地产及资源环境与规划研讨。

　　内容包括：

　　1. 三亚海棠湾的规划与开发；

　　2. 尖峰岭热带雨林的开发与保护（资源环境）；

　　3. 产权酒店的建设与发展。

　　根据不动产专业培养的特点，不动产学院每年暑假都组织学生进行区域房地产市场研究，现已先后组织学生到北京、上海和新加坡等地考察学习。由于海南是我国房地产开发的前沿，经历了房地产起伏，加之地理位置与资源环境的独特性，其房地产市场有着区别于其它地区的特点。为此，学院确定利用国庆前后这段时间组织老师对其进行考察。一来丰富老师的房地产专业实践，二来，先期调研海南的房地产市场及相关资源环境条件，为明年署期就将海南作为新的区域房地产市场研究目的地奠定基础。

　　此次调研过程中，由熟悉海南房地产与市场的老师带队，联系了房地产开发与咨询界的专业人士对行业和项目进行了介绍，通过交流，包括海南长城置业在内的公司都有意聘用我院的学生到公司从事房地产咨询与开发方面的工作，考察取得了预期的目的。

　　　　　　　　　　　　　　　　 房地产品牌专业带头人 吴德夫教授

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2008.10.15

三亚海棠湾的规划与开发

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　吴德夫 陈燕娥

一、海棠湾简介

　　海棠湾地处三亚市海棠镇与陵水黎族自治县英州镇交界处，因为行政区划的原因，本来一个完整的海湾一分为二，属于三亚境内的一半取名海棠湾，属于陵水境内的那一半海湾名称为土福湾，三亚这边就叫海棠湾。两处“半湾”岸线合计总长25公里。



　　海棠湾与亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖州湾并列为三亚旅游区的五大名湾。具有丰富的旅游资源：

　　（1）海棠湾景象万千，由于远离城市，大部分区域没有开发，一种原生态的美使海南三亚市旅游独具魅力。

　　（2）十九公里长的岸线风光旖旎，河道如网，绿洲棋布，芳草萋萋。

　　（3）海棠湾南与亚龙湾国家旅游度假区相邻，集碧海、蓝天、青山、银沙、绿洲、奇岬、河流于一身。

　　（4）海棠湾内有“神州第一泉”南田温泉、铁炉港、伊斯兰古墓群、蜈支洲岛、椰子洲岛等美景、古迹、名胜。藤桥东、西两河潺潺流过，自然风光与人文景观交互辉映。

　　（5）区内蜈支洲岛、南田温泉已经开发，椰子洲岛、铁炉港红树林等三亚旅游资源保留着原生状态，没有开发。

　　（6）海棠湾还有一个特点：就是有藤桥东、西两条河入海，水系生态独特，一点也不比博鳌水城逊色。

　　海南省和三亚市期望通过海棠湾的规划、开发，整合琼南热带滨海旅游资源，创建国际一流的热带滨海旅游休闲度假区，打造世界性品牌；创造新的带有示范意义的开发模式，提升海南省、三亚市国际旅游形象，建设可持续发展的度假区；满足中国人对热带滨海休闲度假旅游的巨大需求，为三亚市提供持续的税收，促进三亚市的经济社会发展。

二、海棠湾规划

　　海棠湾规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8公里，总面积约150平方公里，是面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，是国家级海洋科研、教育、博览基地的综合体。全部开发的完成在25年的计划内，将建成世界领先的专业化休闲旅游“国家海岸新城”。

（一）规划定位

　　经过中国城市规划设计研究院半年多的规划编制，海棠湾分区规划及城市设计揭开面纱，规划中的未来海棠湾开发蓝图开始展现。海棠湾作为三亚最后一块高品质的海滨资源，是三亚成为世界级旅游度假区的希望，是海滨度假区拓展的“重中之重”。 2007年5月26日由海南省政府批准规划，将海棠湾定位为“国家海岸”，是一个世界级的旅游度假天堂。海棠湾将以生态资源的保护和利用为出发点，基于优美环境资源和新的开发模式，形成拥有独特景观和新型旅游产品的公共旅游观光胜地及高端滨海旅游度假区。

　　拥抱自然：优越的自然条件是海棠湾度假开发的基本优势，背山面海、湖泊、沙滩、湿地、港湾……。区域的开发应依托自然，更离不开自然的养护，故而，本次海棠湾总体规划首先提出“拥抱自然”的出发点。

　　集群发展：规划以平行海湾的交通骨干控制出一条展轴，以此将海棠湾划分三大协能集群，分别为北部城市综合发展集群，中部生态保护与生态观光集群，南部旅游综合集群，每个集群由围绕该集群核心功能，并在其中扮演不同角色的组团组成，区域的异质性决定了不同区域间存在价值的差别，应根据不同的价值确定不同的开发模式、开发内容与开发强度，并统一集群之中。

　　梯次交通：海棠湾区域内部形成一条主干串联三大交通组群的交通模式，不同交通组群依其性质确定内部交通层级，可采取环型、放射型、串联型等不同布局形式。基本宗旨在于形成分工明确的道路等级体系，从而形成等级，梯次交通的综合体系。

　　渐近开发：区域开发是一个长期过程，开发方式的选择应建立在可持续的基础之上，资源保护，资源整合，资源利用是关键，规划选择由南向北的渐近型开发模式，并在开发过程中不断地调整开发策略与实施特手段，最大限度保护区域生态环境和宝贵的旅游资源。

（二）海棠湾旅游开发原则

　　海棠湾旅游开发的总体原则是：以“生态系统健康”理念指导海棠湾的旅游开发与保护；旅游发展与社区建设和国民经济发展的同步，考虑城市功能的发展；城市基础设施建设与旅游服务建设同步。同时，围绕生态战略、高端战略、文化战略等三个方面进行有序开发。

　　生态战略：海棠湾的生态系统比较脆弱，海棠湾的旅游开发要坚持生态第一的战略指导思想，把保护资源和优质的生态资源放在重中之重的位置，使海棠湾的旅游、经济、社会实现和谐的发展。

　　高端战略：这一方面与海棠湾的资源品质相关，也与其脆弱的生态环境系统不适合大批量的观光游客涌入的条件相关。并且，作为一块尚未进入大规模开发的处女地，海棠湾的旅游开发一开始就要树立精品与品牌的概念。

　　文化战略：水是海棠湾的一大特色，海水、河水、水库、湖泊等等无处不在，而赏水、亲水、嬉水是旅游的重要内容，把这些各种各样的“水”与娱乐相融合，注入现代时尚的亲水娱乐活动。

（三）海棠湾规划三大功能区

　　规划中的海棠湾有着150平方公里的规划，南到三亚铁炉港，北至陵水土福湾，东临大海，西靠青山，分滨海多元区、生态保护区、综合旅游度假区三大功能区域。

（1）北段－滨海多元社区

　　海棠湾北部以海棠镇区为主，居住环境文明舒适，有明显的地方特色和文化传承。使地方经济社会发展与旅游产业开发相互促进，良性循环。藤桥镇等小城镇建设与发展旅游服务相结合，建成功能较为完善的旅游小城镇；新建国际休闲度假社区；提供体验另一种生活环境与生活方式的“国际化”聚居社区；质朴的本地社区与高层次的外来社区和睦相处， 使海棠湾成为南中国海岸的美丽家园。滨海多元社区内分布有生态村镇、回迁小城镇、生态型度假别墅、高尔夫社区及旅游度假村等等。

（2）中段———生态保护区

　　海棠湾中部以保护自然生态环境为优先目标，主要是保持原有的热带植被和生态湿地，有效控制该范围内农村居民点的生长，并适当迁并居民点，以恢复原始生态的植被与水系环境。综合考虑旅游开发需要，布置骑马、垂钓、露营等户外运动点，逐步建设成为热带地区的国家生态公园。

（3）南段———综合旅游度假区

　　海棠湾南部一方面依托现有的林旺镇，建设旅游度假中心区，逐步配套酒店度假、商业购物、文化休闲、娱乐休憩及管理培训等服务设施。同时，利用泻湖及其周边地形的丰富多样和视觉景观优势，建设丰富多样的综合旅游度假区。其中既有生态居住区、高档游艇社区、 高尔夫社区等居住类产品，也有豪华滨海酒店、豪华海景酒店、温泉度假区、环球影视城等公共设施，还有主题公园和红树林自然保护区。

（四）分区结构

　　根据方案，海棠湾规划总体结构为“一点、一带、三区、六片、五楔”。

　　（1） “一点”：蜈支洲岛，规划定位为海岛热带雨林公园。

　　（2） “一带”：沙坝地带，规划定位为世界顶级酒店带。

　　（3） “三区”：南、中、北三个区。南区：南起铁炉港，北至林旺高速联络线，定位为综合休闲游憩板块;中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围，定位为高端休闲度假板块;北区：南起指状湿地，北至三亚市界，包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元，定位为多元文化旅游板块。

　　（4）“六片”：铁炉港片区、林旺片区、龙江塘片区、风塘片区、椰洲片区和土福片区。铁炉港片区定位为区域公共服务休闲中心，林旺片区将会建设成为现代旅游服务小镇区，龙江塘片区定位为高端品牌休闲度假区，风塘片区定位为国际主题度假社区，椰洲片区将建设成为集小镇、温泉、椰洲于一体的综合观光休闲度假区，土福片区则结合设置为海洋主题科教博览区。

　　(5)“五楔”：各个功能片区被生态绿地所包围，五条主要生态绿楔顺应山势从基地中部穿过，直通海滨，形成从场地通山达海，联系内部泻湖、河流、湿地的绿化开敞通廊，成为保障区内的重要生态绿化屏障。



海棠湾总体规划图



海棠湾前期基础设施建设阶段图

三、海棠湾旅游房地产开发

　　旅游房地产是房地产业和旅游业相结合的一种边缘产业，是指以一定的旅游资源和旅游产品为依托，以满足休闲度假或投资增值需求为目的，借助旅游品牌效应和专门的销售渠道，售卖给游客的“分时度假”型、“产权酒店”型或常规购房置业型的住宅房地产。其独有的特点是：一是以优美的自然景观和人文景观，齐全的旅游休闲娱乐设施为主要依托；二是以满足旅游市场需要为出发点；三是以突出休闲、度假为主要目的。

　　透过国外一些国家发展旅游房地产的实践，旅游房地产对推动当地的经济发展起着重要的作用：一是发展旅游房地产有利于促进旅游经济的发展。能够加快完善旅游目的地的旅游配套设施的开发和建设，为旅游活动的开展创造良好的前提条件。二是能够带动如建筑、交通、饮食、通信等行业的发展，并提供就业岗位，增加政府税收。三是发展旅游房地产业，可以促进房地产业的健康发展，可以解决房地产中的空置房问题，盘活房地产中的积压资金等问题。

　　“久在深闺人未识”的海棠湾，一撩开神秘面纱便广受投资者的青睐和开发角逐。而这次开发，政府非常重视，不但成立专门的规划机构，而且对外来开发商设置了较高的门槛，因为目前三亚几乎是能开发的大片风景区都开发了，海棠湾是“三亚最后一块宝藏”。

　　海棠湾开发建设项目，是海南省“十一五”重点建设项目之一，开发区范围大，项目多，是三亚开发建设的“一号工程”，目前正以最快的速度全面加快开发建设，实行“两个24小时”和“两个一律”来全面推进海棠湾开发建设，即海棠湾开发建设工程指挥部要实施24小时工作制，及时为企业和农民服务，及时协调开发建设中的有关问题；基础设施建设要24小时不间断施工，全力推进，确保工程项目按时按质按量完成。

（一）海棠湾旅游房地产发展存在的问题

　　在全面快速推进海棠湾建设的同时，海棠湾旅游房地产的开发建设存在的问题也不可忽视：

　　（1）土地出让无节奏，无次序，造成土地资源流失过快。

　　2006年11月，经过数轮博弈，7家国内外企业被确定为进驻海棠湾的首批企业，分别是：香港盈科地产、香港保利集团、上海家化集团、美国泰威集团、新加坡星狮集团、中粮集团、海南翰星实业投资有限公司。这些企业作为成片的土地一级开发商，将同步开发海棠湾。其中，盈科拿到17.02平方公里的开发权，是面积最大的一家。上海家化和保利紧随其后，分别是9.14和8.84平方公里。其他的中粮集团4.13平方公里、美国泰威1.41平方公里、新加坡星狮集团1.5平方公里、海南翰星2.3平方公里。政府对土地出让的速度无节奏控制，土地资源流失过快，也就是说，在未来若干年内，这些开发商负责开发的区域面积从2000多亩到20000亩不等。而且整个海棠湾的开发建设基本上被少数10来个开发商分割，容易形成垄断。

　　（2）总体规划缺乏当地特色

　　目前在旅游房地产开发上，大多是一哄而上，角色定位不明确，开发规划缺乏历史文化内涵。政府对海棠湾的总体建设风格、规模、外形、颜色等缺乏统一的规划设计，缺乏海南当地特色。

　　（3）经营市场混乱，缺乏行业规范

　　巨大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争夺。但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，让部分经营者有机可乘，带来了许多不良影响。一些经营者在广告宣传资料中明示了投资回报，在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者。更有一些不法之徒采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利。海棠湾旅游房地产营销渠道相对单一，销售方式不够灵活，多数依靠旅游房地产开发公司来进行，政府及相关部门参与性很少。

　　（4）由于旅游业存在的淡旺季，不可避免的季节性的明显差异，导致了旅游设施的季节性闲置，从而间接的影响了旅游房地产的开发和经营。因旅游房地产是一种特殊的房地产，旅游房地产市场的消费者只有购买旅游房地产产品消费后，才能感受到这种房地产的价值和品质。因此，对消费者而言，存在着信息的不对称，增加了消费者购买的风险和损失，最终的结果将引起旅游房地产内在的不公平和不公正性现象的出现，从而不利于旅游房地产市场的良性持续发展。

（二）发展海棠湾旅游房地产的几点对策与建议

　　（1）首先政府在对旅游房地产开发上，要合理布局，准确定位。对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，进行相关市场调研和市场分析。将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到最大经济效益。

　　（2）要避免旅游房地产外部性的影响，对自然、人文旅游资源的破坏，对当地环境的污染。旅游房地产开发商不能搞掠夺式开发，要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系。旅游房地产项目要科学设计，精心策划，突出文化品位，注重旅游房地产产品的文化含金量。没有文化历史内涵的旅游房地产产品将最终失去市场，很难在旅游业中立足站稳。同时要突出旅游房地产的主题形象，努力挖掘内涵，避免项目雷同，强化品牌形象，运用商业和市场的运作方式将旅游房地产产品推向市场。

　　（3）在旅游房地产营销方面，要满足旅游房地产消费者的多样化需求，广开营销渠道，加大营销宣传力度，营销模式要“大众化、平民化”。努力改变消费者消费习惯，让旅游房地产产品逐渐被认识和接纳，而不将旅游房地产产品认为是一种奢侈品，难以支付，望而生畏。旅游房地产要规模化经营，创造规模效益，经营商要通过先进的网络、通信技术开展旅游房地产经营活动，市场化运作的同时，也要强调政府的主导作用。同时旅游房地产业要建立具有市场信誉良好、经济实力雄厚的旅游企业或集团。对一些资金薄弱，长期处于亏损的旅游房地产企业，旅游房地产相关部门应采取相应的措施，使之退出市场，以提高旅游资源的优化配置。

　　（4）政府要给予旅游房地产发展的大力支持，组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构，以分散旅游房地产的经营风险，提高旅游房地产市场的可信度、信誉度。同时，保障消费者的权益。健全旅游房地产的法律法规，完善行业制度，对旅游房地产的发展给以科学的规范和引导，做到旅游房地产业有法可依，有章可循，营造一个公平公正的旅游房地产发展的法治环境。

　　从城市发展看，三亚城市经济发展程度并不高。房地产业可能肩负推动整个城市经济发展的重任，但又缺乏足够坚实的基础和支撑。三亚城区人口仅15万多，房产产品基本依赖外销，旅游地产严重受制于硬环境和旅游业的发展。一旦外来购买者和购买行为有所减少，整个房产行业都会受到较大的冲击，城市房产市场缺乏抗风险能力。一旦发生房价下跌、市场紧缩的现象，异地购房者可能会面临以下几种风险：

　　开发风险：开发商面对巨大的资金压力，项目无法如期完工，将导致购房者利益受损。更严重的，可能因为资不抵债等原因，出现开发中断、项目停工的情况，购房者将损失惨重，甚至血本无归。

　　经营风险：项目建成后，相应的经营能否跟上、预计的收益能否实现，又成为两大难题。

　　目前旅游房产大部分采用酒店类的产品形式，虽然当地的旅游市场有较大的客流，但因同类项目大量上市，也很难实现预期收益。尤其是那些承诺回报率的楼盘，短期内也许可以勉强支撑，一旦撑不下去，就会引发业主与经营者的纠纷。旅游房产的经营还面临季节性问题，这种情况在海口、三亚等南方城市可能影响较小，但在大连、秦皇岛等北方城市，淡、旺季的客流量存在较大的差距，对经营收益有明显影响。

　　变现风险：对于异地购房者，由于无法随时掌握市场信息，往返的时间和费用成本又较大，在操作上困难较大。尤其是旅游房产，购买者绝大部分为投资客，在转手上也存在难度。物业无法及时变现，无疑大大增加了投资的风险。

　　面对风险，消费者应采用低首付、多贷款的方式，尽量不要将资金一次性全部投入。这样即使发生风险，也可以将损失降低到最低限度，不至于全军覆没。同时选择知名楼盘和知名开发商也很重要。