编者按：开拓县级城市发展战略和房地产开发研究和提供全程策划服务，包括为中西部县级城市的房地产项目招商引资，既符合国家西部开发战略，也非常有利于不动产学院学生结合家乡项目学习、实践、成才和为家乡服务。现将卢泰宇先生迎新学术报告“县级城市发展战略与房地产开发”刊载。

县级城市发展战略与房地产开发
——卢泰宇

一、县级城市的概念

　　县级城市是以县城为基础，是一个县域政治、经济、科技和各项文化产业的中心，是连接大中城市和广大农村的桥梁和纽带。

　　县级城市分为县和县级市所在地。县级市是城市化到了一定程度的县，县改县级市现在国家已经冻结，离大城市较近的县级市由于城市规划调整又改为区。如广州的番禺县改为番禺市后现改为番禺区，重庆市的永川县、江津县改为县级市后，现在又改为区。

　　在行政权力上，县级市和县都是由地级市管辖，他们最大的区别是在领导的称呼上，同样的行政级别，一个称市长，一个是称县长，这也是过去经济规模较大的县热衷于县改市的主要原因之一。目前，随着省管县的行政体制改革，部分县级市和县试点由省直管。在这里所讲的县级城市包含了县和县级市，不是单纯的县级市，县城的发展也是一个城市发展的基础。

　　那么，我国的行政区划是怎样一个状况？目前，全国县级以上行政区划共有：23个省、5个自治区、4个直辖市、2个特别行政区；661个市，其中：直辖市4个，地级市238个，县级市374个；1636个县（自治县、旗、自治区）；852个市辖区。总计：省级34个、地级333个、县级2862个。（该数据截至2004年12月31日）我在这里所讲的县和县级市约2010个左右。
　　从以上行政区划数据可以看出，县级是在行政区划中是最基础、最庞大的集群。中国城市化进程能否取得成功、中国经济是否能得到全面均衡发展，最主要的、关键的主战场就在县级。

二、县、县级市是中国国情的缩影

　　自2000多年前秦代在全国实行郡县制起，县就是区域经济文化最基本的单元，是国家行使管理权限和行政区划最初级的机构。以前，皇帝封官派官，亲自派到“七品县令”为止。说县官小，也就是皇帝派官的最底层。

　　关于县官的故事从古至今比任何一级官员都让人熟悉和关注。我们从说书艺人、民间故事、地方戏曲、历史记载都能得到很丰富的资料；从三峡巴东县令寇准这个“七品芝麻官”到新时代的焦裕禄、孔繁森。每一个好县官的故事都被时代所传唱，而贪赃枉法的坏县官则成了反面教材以警示后人。

　　县官虽小，但在一方土地上则是民众最为接近的“大官”，他掌握着所辖区域发展的主导权。一个地方的发展好坏，关键在主政一方的领导的决策能力和协调能力。所以从古到今人们对“芝麻官”不敢小看。从一些称谓与比喻上就可以证明：如“县大老爷”、“土皇帝”、“父母官”等。

　　由于我国的体制结构，中央所设立的机构绝大多数要在省市设立相对应的机构，同时也要在最基层的县设立对应机构。因此，有政治家说：当得好一个县委书记就可以当省委书记。此说法虽然有些夸张，也不无道理。也说明了县级父母官的重要性、全面性及复杂性。一个县就得城乡兼顾，一个县关涉到政治、法制、人口、土地、耕地、环保、财税、城建、工业、商贸、文化、卫生等一个国家所涉及的事情。所以说，县和县级市是中国政治、经济、文化的基本单元和经典缩影。我们把中国城市化进程比喻为建设高楼大厦，那万丈高楼就得从基础做起。要发展好县级城市就先要搞好基础建设，所以有专家称“大城市不该是中国城市化的目标”。

三、中国城市化进程与城市建设

　　在人类发展的历史过程中，从农村分散居住到城市集聚居住是文明进化的过程。中国五千年文明史上在城市的发展曾有过辉煌的时期，中国是最早出现城市的文明古国之一。在近代以前出现过许多闻名世界的大都市，比如长安、开封、大都都曾是盛极一时。在研究古代城市的画卷中，北宋画家张择端的一幅“清明上河图”就让我们看到汴京（今开封）当年的繁荣景象，是中国十二世纪城市生活的写照。

　　工业化发展带动城市化进程，18世纪60年代英国工业革命开始，一些具有交通和经济优势的小城镇逐渐演变成工商业城市，在近代英国一些占有重要地位的著名城市如拉文翰、曼彻斯特等都是由小工业城镇发展起来的。

　　中国是世界上第一人口大国，根据2000年11月1日进行的第五次全国人口普查登记，总人口12．9533亿，其中居住在城镇的人口4．5594亿人，占总人口的36.09％，同l 990年人口普查相比，城镇人口比重上升了9．86个百分点，这表明90年代以来， 中国经济社会的快速发展和城市建设极大地促进了城市化水平的提高。中国城市建设对城市空间格局的改变主要体现在以下几个方面：

旧城改造带来产业升级

城市规模扩大提高居住用地比例

道路交通的改善改变城市空间格局

旧城改造带来产业升级

　　在20世纪90年代以前，中国的城市建设基本处于停止阶段，城市建筑破旧，基础设施严重不足。随着经济的发展，人们对居住环境的需求增加，旧城改造成为城市建设的重要课题；将危旧的房屋拆除，把城市里的工厂拆迁，异地重建，建设新的居民住宅区。以广州市海珠区工业大道为例，这个20世纪五十年代建设的工业区，由于厂房破旧，设备落后，其产品在市场上已不再具备竞争力。因此，广州市政府决定将工业大道沿线10多家工厂搬迁进行产业升级，将这一带改造为新的住宅区。在改变受工业污染的城市环境的同时，提高了城市居民的居住质量。

城市规模扩大提高居住用地比例

　　城市面貌日新月异，这是中国城市的现实状况。在房地产开发投资中，对于地段的选择是十分重要的，尤其是一个城市相对成熟的居住区域，但是今天中国城市规模的变化是十分迅速的。拿中国西部最年轻的直辖市重庆来讲，在l 982年的规划里原有城市的“母城”区域为110．6平方公里，划分成14个片区，对“生活居住区”的规划是增加20平方公里生活居住用地，平均每人达到28平方米，但l996年的城市规划中，在110．6平方公里“母城”的基础上，规划力“315平方公里”的主城；主城分成三个片区，12个组团。“母城”被“主城”取代，是名称上的，更体现了地域的变化。“社区”的概念取代了上一个规划中的“生活居住区”，在这个主城的范围内，大量的规划用地进行住宅社区开发。同时像“安居工程”、“国家康居工程”等一系列住宅房推向市场，改变城市面貌和市民的居住环境。

道路交通的改善改变城市空间格局
　　
　　城市建设的另一方面是交通道路的基础设施改善。北京市的三环路和四环路的开通为城市住宅区的开发提供了广阔空间，使上千万平方米的望京新城成为北京市新的住宅区；广州市的华南快速干道，使沿线的华南新城、华南碧桂园这些上千亩的楼盘成为城市居民选择住宅的热点。

　　重庆市1982年规划的城市“母城”区内的道路只有248公里，但在1996年的规划中，主城的快速路、主干路、次干路在2012年将达到818公里。同时，作为两江环绕的重庆，规划跨江特大桥梁l6座，其中长江上9座，嘉陵江上7座。道路的改善和桥梁的贯通，将这个组团式的城市连接起来，使城市中心的辐射能力加强，使城市居民居住和活动的范围更加宽广和便利，道路贯通和桥梁建设完成的热点地区成为市民新的居住区域。

四、户籍制度改革加快农民人口迁移

　　城市化是人类生产和生活方式由乡村型转向城市型转化的历史过程，主要表现为农村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善。2001年10月1日起，我国开始以两万多个小城镇为重点，推行户籍制度改革。在小城镇拥有固定住所和合法收入的外来人口均可办、理小城镇户口。

　　中国是一个人口大国，而且是一个农业人口大国，城乡差别较大，原有户籍制度的管理使绝大多数农民只能一辈子固守农村。随着中国经济改革的进程和市场经济的发展，近10多年来，农民离开原籍外出，务工的人数逐年增加，大规模的农村人口向城市迁移，是经济发展的必然规律。据第四次全国人口普查数据显示，l985—1990年的5年间，中国人口迁移总量达3413万人，在迁入人口中，迁入城市的有2088．4万人，迁入镇的有679．5万人，迁入农村的有616．1万人。

　　根据《中国21世纪人口与发展》白皮书的目标，2010年全国人口总数控制在14亿以内，按世界各国的统计，2000年第三世界各国的城市化水平平均为45％，而我国在2000年居住在城镇的人口为4.5594亿，占总人口的36％。

　　宁波户籍制度改革实行“农村人口城市化，外来人口本地化”，新的户籍制度使宁波奉化城区规划面积从原来的22平方公里扩大到l05平方公里。

　　中国的户藉制度改革是顺应市场经济发展而颁布的。早在这一政策颁布之前，全国的许多城市已经相应地出台政策对户籍进行改革，比如在鼓励房地产投资方面的购房入户等，像四川的乐山市，2001年初已实行对农村人口在城市有固定住所，固定收入即可入户的政策鼓励农村人口向城市迁入。

　　户籍改革也遇到了问题，由于没有提供足够吸引力的工作和生活条件，影响了人口的迁移。再加上以2万多个小城镇作为试点的推出，农民进入小城镇之后各种部门的收费（如烟草、运输、公安、工商、动检、植检等）成为一种生活负担，在没有收入的情况下，进城农民又回去种地（有些租地耕种）。

　　总的来说，户籍制度的改革为农村人口的自由迁移带来积极作用，增加了中国经济的活力。由于户籍制度已不再是禁锢人们的居住和工作的因素，也带动了农村、城镇、城市人口的流动。目前，中国的流动人口有8000万——1亿左右，在许多大、中、小城市有很多没有本地户口的常住人口，他们已是当地城市经济发展和城市建设的重要组成部分。

五、中国城市化进程任重道远

　　按照国际公认标准，城市人口占总人口的10%以上才算是人口城市化的起点，新中国成立后的1949年我国大陆地区的城市人口占总人口的10.6%。因此，我国的城市化起点一般确定为上世纪50年代。与西方国家相比晚了200多年，与世界人口城市化起点晚了约50年，甚至比大多数发展中国家也晚了约30多年。

　　1700年，欧洲的城市化水平是12.3%，比我国1949年的城市化水平高。我国经过50多年的发展，2000年城市化水平达到36.09%，2006年，我国城市化水平又提升到43.90%，2000年第三世界平均城市化在45%，世界发达国家的城市化水平一般在90%以上。

　　日本明治维新（1868年）走上资本主义发展道路。从19世纪80年代到20世纪初，用了大约30年的时间来完成了英美等国用50—80年才能完成的工业革命，到1937年，日本的城市化水平为37.3%（我国2000年为36.09%），1975年又上升到75.2（我国1976年为17.44%）。

　　城市化发展总是会伴随劳动力的地域迁移进行。过去100多年，城市以前所未有规模和速度发展，1900年全世界城市人口为2.24亿，1990年达23亿，目前约30亿，占全世界总人口50%。

　　中国是一个13亿人口的发展中大国，人口约占世界总人口的21%，有8亿农业人口生活在2万多个镇辖农村。因此，从长远看，我国要达到发展国家在2000年的城市化水平任道重远。城市的发展空间还很大，尤其是中小城市和小城镇建设。

六、中国城市发展差异与国家西部战略

　　20世纪80年代初，国家的经济发展战略向沿海地区倾斜，改革开放所制定的相关优惠政策，使沿海及东部地区的经济和城市发展取得令世界瞩目的成绩。

　　2008年 9月渣打银行在一份研究报告里面提出了一个令人震惊的概念：广东作为一个经济体在全球排名第十四位。但处于中国内陆的广大西部地区由于交通和基础设施建设的滞后，在经济建设和城市化进程中的差距却日益加大，上海、北京、天津已达到发达国家城市化水平，而西部地区还未达到第三世界国家的城市化平均水平。东西部经济发展的失衡，严重阻碍了中国经济全面发展及城市化的进程。

　　东西部的城市发展现状是：中国重要的大城市基本分布在东部，如北京、上海、天津、广州、深圳等，在城市版图及城市经济上占据着举足轻重的作用。中国小城镇的分布也是从东到西迅速下降。据统计，1995年东、中、西三大地带每万平方公里的小城镇个数分别为60.0、19.3、7.8，东部的小城镇密度是西部7倍。东部国土面积只占全国面积的13.8%,却聚集了45.7%的小城镇,而西部国土面积占到全国面积的56.0%,小城镇数却只占23.95%。

　　我们从深圳，或者东莞到广州，看到的是星罗棋布的工厂和经济活跃的城镇，与在西部地区离开城市后看见的田园风光形成巨大反差，在西部有些地区县与县之间的道路连接上连小城镇都很少，只有历史留给我们散居的村落。为了解决我国东西部经济发展和城市发展失衡的问题，1997年中央政府将重庆市升格为中央直辖市，在我国四个直辖市中唯一的西部城市。中央希望重庆这个重要的老工业城市，在升格为直辖市后经济能够在西部脱颖而出，带领西部向前发展。2000年3月5日，在九届全国人大三次会议的< <政府工作报告>>中对实施西部大开发战略作了论述。指出：实施西部大开发，加快中西部地区发展，是党中央贯彻邓小平关于我国现代化建设“两个大局”战略思想，面向新世纪所作的重大决策。

　　对城市化水平的评价可以有多个不同角度分析，但最重要的是从人口密度、城市密度、城市人口结构三个方面。我国东西部城市发展具有很大不同，东部城市体现在工业化迅速增长带动人口大量涌入而导致人口密度和城市密度猛增，从而使城市化水平大幅提高，而且大、中、小城市同时发展，并形成城市群。西部地区的城市化进程则更多地表现为农民大量外出务工，导致农村人口急剧减少而城市人口比重相对提高的城市化现象。西部地区的城市化进程中，大城市和中心城市由于在经济、文化、教育基础设施等方面较为完善，吸引广大县级城市及乡镇人口大量迁移，导致人口急剧增加。我们从这些城市的商品房销售数据就可以得出结论，重庆和成都近几年的商品房销售大约有30%左右是由主城以外的区县客户购买。

　　由此带来的问题是县级城市的发展受到制约，尤其是西部一些在经济欠发达、交通困难、远离大城市的县级城市更为突出。仅重庆市毗邻湖南、贵州两省的渝东南区域为例，以武隆、彭水、黔江、酉阳、秀山五区县，受交通及经济的制约，与重庆市毗邻成都平原的渝西地区的区县，无论在城市建设，还是在经济建设方面，都存在不少的差距。

七、县级城市的发展状况

　　县级城市作为一个县政府的所在地，是在相当于镇的规模上发展起来。县城所在地时间较长的镇人口规模相对较多，大约在10万人左右；如果是经历过近代县城搬迁的县城城关镇的人口规模就比较少，一般约在3—5万人，因为三十年前的一个中心镇居住人口也就1—2万人左右。当然，城市的规模与经济发展、人口流动有关系。沿海地区及南方地区人口相对集中，西南地区人口相对分散，县城及镇的规模差距很大。我们在这里所讲的是全国广大地区的一个普遍性问题。

　　县城居民的组成主要以城镇居民、企业工人与县级政府机构公务员及相关单位人员组成，居住人口比较稳定，流动人口视区域经济的发展而定。

　　县级城市的人口虽然不多，但县政府管辖的乡镇农村人口却是不少，以重庆为例，在县城人口5—10万人左右的县，所管辖的全县人口在50—80万之间，县城中心人口只有乡镇农村人口的8%—10%。

　　县级市是在县的基础上发展起来，也就是大县的规模一般人口在10—15万左右。这样的人口规模具有了城市规模的效应，投资与消费市场相对比较活跃。

　　小县城是许多人对县级市的一种称谓。但在城市化发展的今天，几乎每一个县对10年之后的县城规模都有一个规划。所以说，无论是县城和县级城市都在对未来的发展做出远景规划。

　　那么县级城市的城市建设的现状又是什么呢？

　　县级城市是在以镇为基础的县城发展起来。老县城一般建筑低矮破旧、道路狭窄、基础设施建设落后。由于旧城改造涉及拆迁安置的难度较大，县城的建设除了少量旧城改造外，一般都采用在老县城的边缘地带建设新城区。

　　前几年由于房地产投资主要集中在大中城市，一般的开发商由于市场规模和开发利润问题，很少涉及县城。县级城市发展主要通过优惠政策吸引小投资商和当地投资者，比较常用的模式是让投资商先投资建设一条路，然后道路两边的土地可用作开发或宅基地出售；出售宅基地是让更多的居民通过建房参与投资，很快就形成了一条新的街道。这样的街道形成后一般都是一种模式的盒子式建筑，上面是住房，一楼是商铺。

　　近两年随着经济的发展与房地产业的“成熟”，中小开发商看见了县级城市建设投资的商机，开始在县级城市投资。随着土地市场的规范，县级城市逐步取消了私人购地建房，进入市场化、规范化开发。县级城市开始出现住宅小区、商业楼宇、电梯住宅等产品。但总的来说， 大多县级城市受产业结构不合理的影响，难以承载农村富余劳动力的转移，导致大多数农村富余劳动力人口流向大中城市。再加之县级城市财政收入普遍较少，在基础设施上投入不足，影响了经济发展和投资环境，由于这两方面的问题，直接影响到县级城市建设投资和消费市场的空间。

八、县级城市发展战略与房地产开发

　　在中国城市化进程的发展战略上有两种不同观点，一是农业部政策法规司有关研究中提出要重点发展县级城关镇，也就是“县级城市发展战略”；另一种是国务院体改办小城镇改革发展中心有关研究，提出要发展县以下的建制镇和城关镇，但重点是县以下的建制镇。这两种观点代表了两种不同的发展思路，但两种观点的目标都是一致的。其目的都是为解决我国城乡二元结构的体制，转移农村人口到城镇和县城，逐步消除城乡差别，实现中国城市化目标。

　　但在实施过程中，由于我国区域发展很不平衡，难以采用一种战略发展思路，比如东部、沿海地区，很多县级城市发展到一定程度，其经济辐射影响能力较强，重点发展小城镇建设是必然方向。而在西部欠发达地区，县级城市自身的发展还未解决，把重点放在小集镇上缺乏基础和支持，小集镇建设只能是一种“形式”而已。在我考察过的一些试点小集镇建设，镇政府根据上级要求，修一条路形成街，两边让农民买地来修建房屋，由于缺少基础设施，缺少产业工作，缺少足够的商贸交易量，进城农民难以维持生活，很多又回到乡下种地，街道两边商铺几乎无法经营，造成土地及资源环境的浪费。

　　我国县级城市发展较好的只是少数省市，广大西部地带的县级城市应是中国城市化进程的建设重点。

　　中国有2千多个县级市，2万多个小城镇，从发展前景来看，肯定会出现分化。由于区域经济和交通条件的不同，一部分会发展成大、中、小城市，一部分形成中心镇，一部分仍然是基础镇。

　　城市化发展的过程，城市规划作用不可忽视，一个县级城市和摁未来发展成中心城市，还是一般城市，中心镇还是一般镇，要根据自身所处的区域、经济、人口发展眼光来规划。广东的深圳、珠海、东莞，因改革开放从县城发展成重要城市，西北的银川也是从3万人口的小城发展成上100万人口的大城市，湖南的怀化因为铁路交通的规划从一个村庄发展成一座城市，被称为“火车拖来的城市”。

　　1990年4月1日施行的< <中华人民共和国城市规划法>>第四条对城市规模的解释是：

　　（1）大城市是指市区和近郊区非农业人口50万以上的城市。

　　（2）中等城市是指市区和近郊区非农业人口20万以上、不满50万的城市。

　　（3）小城市是指市区和近郊区非农业人口不满20万的城市。

　　这部规划法已施行近20年，在这20年里，中国的城市及城市规模以及城市化进程得到了很大发展。我认为对城市规模的界定，应该做相应的调整。在这里，我把县级城市规划规模在40万以下均称为小城市。

　　未来县级城市的发展目标是建立一个20—30万人口的规模，还是大一些的县级城市所提出30—40万人口的规模，在未来10—15年的发展空间里如何规划这样的城市，应从战略高度加以重视。

　　农村人口转化为城市人口，尤其是离土不离乡的观念，县级城市人口增长是一个必然的趋势。

　　目前，县级城市在做新区规划时基本上采用土地规划方案。请设计院根据用地规模规划出土地用途及出让地块面积，再配上绿化用地指标和少量公建设施对土地进行控制，然后根据地块进行招商或者出售土地，这一普遍的做法为未来城市的发展埋下了破坏性的隐患。

　　往往县级城市的一个新城规划其居住人口都在3—5万人，也就相当与在数年内新增一个原有县城二分之一的人口。老县城是经过上百年的发展，是为满足居民生活形态的需求而形成集居住、工作、经商、贸易、集市、文化、休闲的街市。过去几十年政府又投入大量财力、物力对道路、电力、管网、污水处理等城市基础设施进行改造。

　　那么一个从几万人口的县城规划10—15年后居住20万人口，而新城规划是否考虑带城市人口增长后的基础设施投入？土地出让后建成新的住宅区之后，新城如何成为新的城区而不是新居民纯卧室？从城市街道来讲，商贸区功能、服务区功能如何建设，由谁来投资。新增10多万人口的就业问题、集市商贸问题、新城市移民之后融合问题、公共交通问题、电力、用水问题、环境保护问题、作为一个城市应面对的所以问题是否已经考虑到。如果只考虑到土地规划出让后的收益，考虑到招商引资的成果，考虑到一届政府的政绩；而不考虑今后10多万人口的居住、生活、工作等方面，我们未来的城市将面临严峻的问题。

　　我们从北宋画家张择端的< <清明上河图>>就可以知道中国十二世纪城市生活面貌。画卷上大桥西侧有一些摊贩和许多游客，有卖茶的，有看相算命的，许多游客凭栏观看河中往来船只。大桥中间的人行道上是一条熙熙攘攘的人流，大桥南面的大街，街道两边是茶楼、酒馆、当铺、作坊……这是对十二世纪我国城市生活的生动写照，给我们理解城市的本质作了最好的注解。

　　城市的核心是人和由人的生活而产生的集聚市场。城市规划尤其是新城规划必须在“城”的基础上考虑“市”，缺一则不成“城市”。城市与农村的不同是在人口上，城市人口从事不同的职业并分化为不同的阶层，呈现多元化的特点。现在，有些县级城市的新区规划建设也着眼于“高档住宅”开发，也就是单一阶层的“富人区”，与城市的人口组成多元化的特点相悖。在这一点上一些县级城市规划仿效大城市居住郊区化的做法，把土地化成若干住宅开发地块出让，而不能形成街市；更不能形成满足城市所需要的多元性、开放性、技术性和商业性的城市文化。

　　因此，县级城市的规划应从战略高度出发，着眼于未来发展。县级城市原有的核心面积就很小，与大城市的居住郊区化不一样；大城市的人可以在主城中心区工作，在郊区的住宅区居住。而县级城市今后增加2倍人口之后，新城区就是人们居住、工作、生活、交流的固定圈子。农民进城是要住在城里，在城里生活，在城里挣钱，在城里享受，在城里改变命运。

九、县级城市发展战略与房地产开发

　　县级城市的发展战略与大中城市相比有其特殊性，其原因是县级城市的人口居住规模和居民组成因素所决定的。在大城市的规划中，一个城市可以根据分区域形成多个中心，而县级城市基本上就只有一个中心，而这个中心是依托于传统的商业街或者是中心广场附近随着人口的增长、经济的发展、县城的扩张、县级城市的传统商业区也在起着变化。这种变化是人们的消费带来的。在城市扩张的过程中，新区的街道会形成专业主题街区，比如：建材一条街、餐饮一条街等定点消费摸式。

　　这种变化是需求自然形成的。就像老县城的建筑、街道、庭院、商业门面都是在长期生活中根据人们需求形成的。过去我们缺少规划观念，但现在我们就必须要有规划思想。

　　市场是以需求为基础。“衣、食、住、行”是人们生活的基本需求，在城市发展中很多地方父母官却忘记了这句老话，往往只看见“住”。其实，进入21世纪的中国，无论是大城市还是小城市的居民，“衣、食、住、行”已不能满足人们追求生活质量的需求。因此，在这里我们还得加上一个“乐”。这个“乐”是生活的快乐、愉悦、需要满足人们精神层面的消费。也就是说政府在规划城市未来发展中，必须要考虑一个县城需建立体育场馆、剧院、图书馆、休闲场所、娱乐设施、公园、儿童乐园等。而这些设施如果以前有的要进行改建，如果没有，应该规划在新城与老城之间的连接点上，形成新的副中心，使新城与老城融为一体，增添新城的活力，缩小新城与老城的距离感。

　　城市的发展与房地产开发投资密不可分，县级城市要合理化科学发展，首先要规划先行。要有长远的战略眼光，要有系统的策略及政策支持。

　　四川省成都市在县级城市发展战略上探索出一条可以借鉴之路。成都市通过相关的公共政策，使城市化的六个要素发挥其应有的作用。这六个方面要素分别是：以县城和有条件的区域中心镇为重点；以科学规划为龙头和基础；以产业发展为支撑；以建立市场化配置资源的机制为关键；以制定和完善相关配套政策为保证；以农民身份转变为出发点和落脚点。实现“四最“目标。”“四最”目标就是：人民环境最优、创业环境最佳、城乡最和谐、综合竞争力最强。成都在推进城市化进程中的城乡一体化坚持科学发展观，坚持经济、政治、社会、文化四位一体全面同时发展。

　　成都等地区的经验为我们研究中国城市化道路之理论与中国的国情提供了参考。在县级城市发展战略中应正确处理城市和乡村、空间与载体、工业化与城市化、政府和市场、人口迁移和转换的关系，走城乡双赢的城市化道路。

　　由于县级城市的特殊性，在县级城市做房地产开发就必须了解县情，了解消费者，了解消费习惯，了解市场格局，那么县级城市投资房地产有哪些需要了解的呢？

　　交通与距离的观念问题

　　房屋产品的价值认识问题

　　房屋户型与面积的问题

　　价格与付款方式的问题

　　购房群体的差异问题

　　金融与政策环境的问题

　　市场容量与开发规模进度问题

　　政府机构角色与诚信问题

　　人际关系与人情问题

　　交通与距离的观念问题

　　县级城市一般城区规模不大，以老城商业区或者政府行政机关附近区域为核心。在交通与距离观念上过去用步行时间来判断，主要考虑居住与上班的距离，中午回家吃饭所需的时间。商业物业以人气聚集的活动空间为主，一般开发商业离中心区500米—1000米商时业价值差距很大。新城区开发如果离老城区距离较远（2—3公里），则视其政府的规划及基础设施投入而定，且易生变数，关键问题是市场认同度及区域成熟时间。

　　房屋产品的价值认识问题

　　由于县级城市都是在以镇为基础上发展起来的，过去大多数建筑都是平房和上世纪七、八十年代修建的多层建筑。在房屋产品价值上消费者更认同高层电梯楼，对于多层花园洋房在销售价格上，他们并不一定认同高于电梯房。再加上小区规模开发一般都在县城新区，高层建筑或单体楼一般在县城中心区域。

　　房屋户型与面积的问题
　　
　　县级城市居住由于受长期居住习惯的影响，对户型与面积的要求，与大城市有所不同。大城市畅销的户型面积在这里会不适用，无论是客厅面积、层高、卧室面积、厨房面积等都要求偏大。因为，县级城市的家庭仍然受家庭人口、亲戚血缘、同乡、同学礼尚往来、节日聚会的影响。

　　价格与付款方式的问题
　　
　　过去两年，重庆的县级城市商品房销售价格都在七、八百元左右。由于房价低，人们习惯于采用分期或者一次性付款，不太愿意按揭付款。这一原因的形成一是消费习惯，二是开发商为尽快回收资金，三是银行开展按揭不积极。现在虽有所改变，房价由于土地价格上升以及建筑材料上涨。商品房的住宅价格一般在1500—2500元之间。商业物业由于区位不同，价差非常大。

　　现在县级城市居民购房已基本接受按揭付款方式，但问题是没有稳定收入的群体很大，不符合银行提供按揭的条件，制约了购买能力。因此，在产品设计上就应多考虑不同付款方式的支付能力。

　　购房群体的差异问题

　　县级城市在购房群体上过去比较单一，一般是机关公务员和城镇居民。由于经济的发展，各乡镇的教师群体以及经商人士和外出打工挣钱回乡的农民工，也成为购房群体。这些购房群体表现在购房时以及签合同收房时差异很大，如果不了解当地情况，会给投资带来很多困绕。一方面他们可能在看房认购时不会提出更多意见，只注重价格，但在签合同时由于文化水平低，在理解问题上会经常产生分歧，一旦意见不统一，他们会带上一大帮乡亲来助威，或者会出现因分期付款时不交尾款强行收房等现象。

　　金融与政策环境的问题

　　县级银行由于自身规模问题和业务受地级市银行管辖，一般银行很难为房地产提供开发贷款。即使在国家对房地产限贷金融政策出台前，也很难得到支持。因为县级银行的业务重点是支持地方基础投入和农业投入，另一方面，进入县级开发的投资商一般规模都较小，银行对房地产开发贷款的门槛政策是统一的。因此，进入县级城市投资应对此有所准备，在资金渠道上应作好充分安排。

　　市场容量与开发规模进度问题

　　一般县级城市在前几年未进入规模开发前，房地产以当地小规模开发为主，一幢七层住宅楼在4000—5000平方米左右，所以开发量较小。现在，外来开发商相继进入市场，投资者考虑到机会成本和规模效应，一般单体在2—3万平方米的高层，小区在5—10万平方米，规模大的有30—40万平方米。因此，对于市场的容量必须谨慎考虑，不可盲目大量推出。县级城市的销售有一个特点是逐渐消化，集中销售只是个案，并且市场在一段时间里容易饱和。

　　政府机构角色与诚信问题

　　县级城市由于财政收入较少，经济规模不大，经济结构不合理等因素，在城市建设和城市基础设施投入上严重不足。只有靠招商引资来解决，并为此出台一些优惠政策吸引投资。因此，投资商在进入之前，基本上会与政府洽商之后达成投资协议。政府所扮演的角色是投资商最看重的，关键的问题是在政策的落实上。

　　在前几年我们常在媒体上看见诸如“你发财，我发展”、“筑巢引凤”等代表地方政府招商理念的口号；但另一方面，又流传“开门招商，关门打狗”、“内伤（商）打成外伤（商）”、“J、Q、K”（扑克用语）等招商引资评价。县级政府由于多种原因造成的不诚信，发生损害投资商利益事件已成为制约发展的因素之一，也是造成很多项目投资失败的原因。当然，在有些能很好处理和落实招商协议的地方政府，他们的协调能力是很强的，无论是在城市建设中涉及到建委、国土、财政、公安、环境、市政等相关部门，还是自来水、电力企业；只要政府开协调会，真心落实政策，为投资商解决难题，都会积极配合，给予支持。

　　人际关系与人情问题

　　县级城市居住人口相对稳定，由于居住人口不多，人际关系形成一种网络。大约可分为：家族血缘关系、同学关系、乡亲关系、同事关系、部门关系以及利益关系。这些关系贯穿在日常的生活和工作中，一点也不能小视。举一个简单的例子，在县城酒楼吃饭、到KTV唱歌、在洗脚城沐足，相互都会碰上许多称之为“朋友”的人。因此县城的酒楼基本上都是包房多，一进门把自己关起来。这种现象在北京、上海、重庆、广州这样的大城市几乎不可能，广州喝早茶都在大厅里，没见谁把自己首先关进包房里。

　　这种人际关系对投资商来讲是把双刃剑，关系处好了，会有许多人支持你，帮你解决问题，也就是“一通百通”。反之，今后的麻烦肯定少不了。作为房地产投资商，在工程发包、材料认购、配套工程、商品房销售等凡是涉及利益方面都会面临人际关系和人情问题。异地投资企业不应忽视这一问题，在投资确定时就应制定好应对原则，尽量避免因人际关系与人情问题处理带来的麻烦。

十、重视县级城市发展是划时代的战略任务

　　在我国的行政区划中、县级市和县达到2010个（2004年统计），中国约60%人口居住在县级市和县的农村广大区域。在中国实现城市化进程中，大量的农业人口转化为城镇人口，其主要的人口流动将是居住在县级城市。

　　重庆市有400万农民工在沿海城市打工，他们所挣的钱大多都寄回家乡，在其老家修屋或者在县城购房，形成一个新移民群体，其主要原因在于主城区房价较高，没有所熟悉的人际关系和居住环境。而居住在县城的“精英群体”诸如政府官员、经商人士则为了追求更高的生活质量和子女教育，则选择在省市级大城市购房，这就是与“梯度投资”形成反比的“梯度消费” 。

　　在中国实现城市化过程中发展决策也出现方向迷失。盲目追求创建“国际大都市”、“国际特大城市”。上述十年，我们几乎在媒体宣传中都能看见诸如“大北京”、“大上海”、“大重庆”、“大广州”的口号。在发达国家的城市越来越小，发展中国家的城市却越来越大，已成为世界性问题。2000年世界上25个最大城市中，发达国家仅占9个，而发展中国家上升至16个。

　　大城市在环境污染、社会治安、文化价值所带来的各种“城市病”在二次世界大战后已显现。“城市病”开始作为侵蚀吞噬人类健康与安危的病因越来越受到重视，北京奥运会前最受西方国家批评的也是环境问题、空气质量问题、交通堵塞问题。我国政府花费了极大的努力再加之天时配合，才保证了2008年奥运会的成功举行。

　　大城市的“文明价值”不再受人们所推崇，发达国家开始追求自行车穿行街道，作为城市交通工具的生活方式，而不是以汽车轮子丈量距离。为了解决已存在的交通问题，伦敦和东京为了限制汽车进入中心区，采用在一定时间段里收取“拥堵费”的方式；奥运会期间，北京采用单双号汽车出行制，这些都是不得已而为之的策略。

　　而事实摆在我们面前的是发展县级城市，把一些还不具备城市功能的城镇，科学地规划使之适用于21世纪居住生活的宜居城市，达到“小而美好”的状态。

　　县级城市的发展是中国城市化的关键，县级城市的人口规模到底是20万，还是30万最好？目前还是没有一个标准。当一个县有50万人口，县级城市无论是20万还是30万人都是可以的。那时的城市化率也不过60%左右，离发达国家90%左右还有距离。城市化不是短期内能实现的，我们是一个农业大国，拥有13亿人口，要达到60%-70%的城市化率也需要数十年的努力。

　　关键的是我们要意识到这种趋势的发展。要意识到未来的县级城市，未来建设规划的重要性。我们在制定规划，在进行房地产开发时，要充分考虑到未来发展的空间；要为未来建设文明、舒适、和谐的城市奠定发展基础。

　　当10-20年后，中国上千个县级城市人口规模在20-30万人。城市具有良好的居住、交通、工作、商贸功能，休闲环境、城市面貌、街道景观具有符合区域文化、民族特色，那时的中国才可以称得上复兴。我们的国家才能在世界上得到真正推崇与尊重，这一目标的实现是中华民族对世界的又一重大贡献。

　　结束！！

　——谢谢——

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO八年九月六日